新政分析报告-终极.docVIP

2011年房地产新政分析 2011年1月26号“新国八条”出台，此次新政是更大范围及更大执行力度的限购要求。根据规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，共计36个城市，都要在2月中旬之前出台当地住房限购实施细则。以下对新政细则进行汇总和相关的分析。 一、全国楼市新政形势 “新国八条”出台之后，截止至2011年2月24日，已有14个城市出台一系列措施来落实楼市调控政策“新国八条”，包括北京、上海、天津、南京、济南、成都、青岛、宁波、长春、贵阳、石家庄、哈尔滨、南宁、银川。 1、政策总概况 “新国八条”其中规定： 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 2、各地已出台新政总结 针对这14个城市的限购细则进行了整理，详见下表： 14个城市限购细则对比图（截止至2月24日） 区域 级别 城市 出台时间 关键内容 限购范围 限购时效 外地 本地 备注 社保或纳税证明 年限 有 无 东部 一线 北京 2.16 全市 未明确 5年及以上 限二 暂停售房 限三 （1）年限，指在当地缴纳本市纳税证明或社会保险缴纳证明的时间；（2）限二，指已经拥有一套房的居民家庭，限制购买第二套房；（3）限三，指已经拥有两套房的居民家庭，限制购买第三套；（4）上海要求提供自购房之日起算的前两年社保或纳税证明，房产税率0.6%；（5）银川市人均住房建筑面积低于43平方米的本市居民不在“限三”的范围内。 上海 1.31 全市 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 二线 天津 2.21 全市 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 南京 2.29 市区 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 成都 2.15 主城区 未明确 未明确 限二 暂停售房 限三 济南 2.24 市区 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 三线 青岛 1.31 市区 到年底 1年及以上 限二 暂停售房 限三 宁波 2.21 全市 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 中西部 长春 1.28 全市 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 贵阳 2.16 主城区 到年底 1年及以上 限二 暂停售房 限三 石家庄 2.21 全市 到年底 1年及以上 限二 暂停售房 限三 哈尔滨 2.20 市区，除呼兰、阿城区 未明确 1年及以上 限二 暂停售房 限三 南宁 2.15 市区 一年 1年及以上 限二 暂停售房 限三 银川 2.23 全市 未明确 无要求 限二 限三 3、各地新政分析 各城市都以“新国八条”为基础，制定了相应的本地实施细则，其中各地方政府执行细则有相同点与不同点，并对当地市场现阶段产生了一定的影响。 （1）趋势与规律 根据“新国八条”，通过对这14个城市房产调控政策的对比分析，可发现存在以下四大趋势： 新政执行严格 一线城市偏严，二三线城市偏松；东部城市偏严，中西部城市偏松。例如，北京要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，其他二三线城市则要求必须超过一年；成都和贵阳出台的限购令细则中只要求在主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购，郊区则不受限购令影响。 新政时效性 房价偏高的一线城市政府积极性高，执行力度大；房价不算高的二三线城市政府出台新政的积极性低，并且存在调控力度减弱的趋势。例如，石家庄调控细则明确提到了限购政策有效期到2011年12月31日，给企业和购房者发出一个信号—限购是短期的，暂时的。 新政时效性和区域性 目前出台的14个城市中，已有4个城市设置了时限，这4个城市全部位于中西部地区；过半城市把限购的范围设定在市区内。 新政相似性 大多数城市都是按照“新国八条”中“本地限三，外地限二”的基本要求执行，只是在对外地人纳税或缴纳社保的年限、限购执行期限等方面各有不同；大多城市都提出要加强保障性住房的建设力度，并且明确了2011年保障性住房的数量。 纵观14个城市的限购细则，我们可以看出：各地新政松紧程度不尽相同，主要取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度。 （2）结论 各城市限购令出台后，极大地打击了受限制区域的商品住宅销量，抑制了房价大幅上涨的趋势；各城市限购令细则主要依据“新国八条”，除少数房价上涨过快的城市外，如北京上海，其他城市的政策严厉程度普遍没有超过“新