房地产商业活动涉及的法律问题-论文.docVIP

房地产商业活动涉及的法律问题天伦律师事务所佛山分所 ?李军律师一、房地产在商业活动的全过程中主要会涉及哪几方面的法律？要回答这个问题，首先我们要对房地产商业活动的各个环节有所了解。所谓房地产，是指房产和土地的总称。房地产商业活动也就是房地产业，是指房地产投资、开发、经营、管理和服务的行为。而今天我们所探讨的主要是具有商业性质的房地产业，其他非商业性的房地产，比如公房（二手房）、宗教用房、军队用房，由于时间的关系在此不作探讨。我们所要研究的是商品房。一般来，房地产商业活动的全过程应该包括以下四个环节：1、投资决策阶段；2、土地获取阶段；3、项目建设阶段；4、租售物业管理阶段。下面我结合房地产业的四个环节，简单的介绍一下每一个环节所涉及的主要法律、法规。（一）投资决策阶段这个阶段主要解决房地产开发企业的成立问题。房地产开发是指在所取得的国有土地使用权的土地上进行基础的设施、房屋建设的行为。房地产开发企业，是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。主要涉及的法律是国家与企业之间纵向的管理关系:1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国公司法》；3、《城市房地产开发经营管理条例》国务院1998.7.20；4、《房地产开发企业资质管理规定》建设部2000.3.29 。我们佛山市丽日玫瑰房地产发展有限公司是按照《公司法》的规定设立的有限公司，《公司法》是规范我们公司设立和日常运作的基本法，同时公司章程则确定股东之间权利和义务关系的协议。（二）土地获取阶段房地产开发土地的取得有两种方式，一种是土地使用权出让，一种是土地使用权划拨。对于划拨土地，我们国家的法律规定了的限制条件，对于我们从事商品房开发的企业，主要是通过国有土地出让的方式取得土地使用权。土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这个方面主要的合同是《国有土地出让合同》，涉及的是国土部门与房地产开发企业之间的民事法律关系，目前对于取得国有出让土地，我们国家规定可以通过拍卖、招标、协议，但是对于商业用地，一般都用拍卖、招标的方式。这方面主要涉及的法律有：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》＜国务院1990.5.19＞；2、《中华人民共和国土地管理法》＜1998.8.29＞；3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 ＜国务院1998.12.27＞。（三）房地产的开发建设房地产的开发建设是房地产商业过程中最复杂的一个环节，主要涉及以下几个方面：1、建设工程招投标建设工程招投标是建设单位和承包单位在工程勘察、设计、施工的环节中彼此选择的一种途径和方法。 主要法律是：（1）《工程建设施工招投标管理办法》建设部1982.12.30；（2）《中华人民共和国建筑法》1998.3.1；（3）《中华人民共和国合同法》1999.10.1；（4）《中华人民共和国招标投标法》2000.1.1。2、建设工程合同的签订建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。主要涉及的法律有：（1）《合同法》；（2）《建筑法》；（3）《民法通则》；（4）《建设工程勘察质量管理办法》＜建设部， 2002.12.4＞;（5）《建设工程安全生产管理条例》＜国务院， 2004.2.1＞。（四）租赁物业管理阶段租赁物业管理阶段包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介。1、房地产转让，主要是商品房预售、现售，主要涉及的法律：（1）《合同法》、《民法通则》；（2）《商品房销售管理办法》＜建设部2001.6.1＞;（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＜2003.6.1＞。2、房地产抵押的法律：（1）《中华人民共和国担保法》＜1995.10.1＞;（2）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释＝＜2000.12.8＞;（3）《城市房地产抵押管理办法》＜1997.6.1起施行，2001.8.15修订＞。房地产抵押方面主要涉及在建工程抵押和商品房按揭贷款两个方面。3、房地产租赁的法律：（1）《民法通则》;（2）《合同法》;（3）《城市房屋租赁管理办法》＜建设部1995.6.1＞。4、房地产中介，指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。有关房地产中介活动的法律包括：