2012养老地产规划项目专题研究报告PPT.ppt

养老地产规划项目专题研究报告;目 录;前 言;全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万; 未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构;二、国外养老地产案例分析;建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发;西方发达国家老年住宅研究背景;国外养老地产——德国;国外养老地产——德国;国外养老地产——德国;国外养老地产——美国;国外养老地产——美国;国外养老地产——日本;国外养老地产——日本;国外养老地产——日本;国外养老地产——日本;结论;二、国内养老地产案例分析;第一类 单体的养老机构; 汇晨老年公寓案例介绍 1、项目概况 项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。 2、项目配套设施 ?综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉 OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市 ?温泉会馆、游泳馆;3、经营模式;医务部 多功能厅;上海亲和源案例介绍;3、经营模式 会员制，分A/B/C三种会员卡。;4、养老服务内容;颐养院;房间实景;第二类 养老服务嵌入式的住宅小区;北京怡海花园案例介绍;3、经营模式;老年大学活动 小区实景图;第三类 综合型的养老社区;北京太阳城案例介绍;3、经营模式;奥林匹斯俱乐部 超市和邮局;别墅区 住宅公寓;北京太阳城案例介绍;3、经营模式;商业街;欧式风格，塑造田园式社区。;三、养老地产经营模式分析;美国太阳城中心收益来源;目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。;老年住宅销售的定价策略 除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 物业服务赢利策略 物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。;国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构;老年住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。;收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长 期稳定收益。 经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以 实现长远的经营收益。 后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采 用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。 配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提 下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。;三、养老地产规划项目设计要求;1）老年住宅应当配备的基础设施明细表;2）住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。;容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发； 合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； 低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。;健康