城中村改造相关法律问题讲座教学教材.pptVIP

综上所述 公共利益是拆迁项目（无论集体土地和国有土地上房屋）是否合法的前提。 公共利益是拆迁是否有强制力保障的前提。 城中村改造是否属于公共利益？ 一、公共利益应当在具体项目中进行考量。 二、补偿是否到位是公共利益的重要指标。 三、城中村改造后实施商业开发是否属于公共利益尚无定论，这将严重影响城中村改造的进程。 “公共利益”缺乏法定概念时的拆迁对策 1、地方立法确定“公共利益”的替代概念。在地方立法中明确城中村改造属于“地方公共利益”。 如无法立法，也要有“公共利益”的确定程序。 2、城中村改造中充分利用“村规民约”确定村民公共利益。 3、改造启动前的听证程序。 4、规划制订的程序听证。 4、补偿标准的充分协商（90%同意）。 大规模拆迁的政策方向 湖南嘉禾案看国务院拆迁政策 城中村投资人现实状况：普遍存在迷茫状态 一、历史性的机遇，谁都想参与 二、巨大的挑战，玩的就是心跳 经济测算无法算，市场风险在眼前，资金压力巨大，拆迁工作难上难 三、政策的确定性、稳定性及可实现程度是投资人最为关注的问题。 1、拆迁条例是改造的基本依据，而此基本依据本身存在随时被废止的可能。这是地方政府不可改变的不稳定因素。 2、仇书记在昆明能在几年，仇书记走后城中村还搞不搞？ 城中村改造过程中的法律风险 一、企业独立承担拆迁责任。 １、历史证明，政府参与的拆迁无论从期限还是成本都是最快和最低的。东南二环路1年、莲花池1年；顺城3年、东庄3年、高山铺5年、岔街6年、青年路5年。 ２、政府处于什么位置，决定了拆迁是否能免顺利进行，决定了拆迁的成本和周期。 ３、在现有制度下，政府如何在合法的前提下支持企业拆迁。派驻工作组，行政裁决，行政调解，行政强迁。 政府直接参与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段 城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重要的。 城中村改造中法律风险 二、光够好的政策和鼓励性的补偿标准无法完成拆迁，必须有强制措施。 10%的农户拒不拆迁，没有相应强制措施保证。政府和法院只会对极少数钉子户实施强制拆迁。应当制订钉子户的预案。 四、拆迁周期超期，企业难以为继。 五、拆迁进行到一定阶段时，企业决定退出时的机制考虑。 * 城中村改造相关法律问题讲座 二○○八年六月 城中村分析 一、拆迁三方利益冲突分析 二、法律背景分析 三、政策背景分析 四、改造模式分析 城中村改造与拆迁难题 1、多年来城中村无法进行彻底改造的原因在于拆迁。（城乡二元管理结构，从放任到严管引发的村民抵制，改造的紧迫性与政府决心） 2、等价交换并不能完全解决拆迁的问题。（农民内心渴望拆迁，但行为上却表现为抵制拆迁。单纯的赎买无法解决拆迁问题。） 3、现在的法制环境并不利于拆迁。 城中村改造符合所有人的利益 1、政府需要改造城市。（城中村已成为无法回避的问题，治安问题，危房问题，城市规划问题） 2、开发商需要土地。（城中村土地资源丰富，区位优质，将成为下一个开发热点。） 3、城中村居民希望改善环境，提升物业价值。（安全隐患，违法犯罪案件滋生，经济上去了，但文化无法改善。） 三者在改造上没有根本利益冲突 拆迁最大难点在于法治环境上 目前的拆迁近乎于无法可依的状态 城中村改造的法律依据 1、《土地管理法》------集体土地上附着物的拆迁 2、《城市房屋拆迁管理条例》-----国有土地上房屋拆迁 3、《城乡规划法》------违章、违法建筑的拆除 4、《物权法》------对于私有房产的保护 土地管理法 1、农村房屋产权在法律体系中的缺失，房屋与青苗补偿等同。 《土地管理法》四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 《云南省土地管理条例》二十六条：征用土地上有附着物的，按照下列标准支付补偿费。 被征用地上的房屋、设施需要拆迁的，采取产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合法形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作为补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。 土地管理法 2、二元管理体制引发的混乱。法律上集体土地只能种庄稼，不能办产权。但事实上城中村的房屋与城市房屋承担了同样的功能。农民以种房子为生，小产权房除了没有产权，其功能没有区别。 3、房屋与青苗等同造成了农民房与城市房屋拆迁补偿的根本区别。（1）产权缺失（2）法