2012年邢台房地产全面调研方案.ppt

区域特点： 交通不便利 配套设施不齐备 周围新开项目较多 政策分析 THE END 第二部分：房地产市场研究 一级市场 二级市场 七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高，拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现 邢台市平均年土地供应量在1000亩左右，包括住宅、商业、商住。 协议出让、招拍挂商住用地合计1345.45亩，按平均容积率2，预计总建筑面积180万平方米 城区内主要以城中村改造为主，其中二环内共有6个村拆迁。二环外有4-6个村拆迁。拆迁进度缓慢。 房地产一级市场小结 供应 邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业） 未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块 城市内已无大宗土地出让（城中村改造除外） 取地方式 协议及招拍挂方式 第二部分：房地产市场研究 一级市场 二级市场 西北区域情况:邢台市区西北部是政府规划发展方向，地价相对较高，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主。 东南区域情况:中南地区是邢台市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。 目前市中心地段、市政配套完善，交通方便，但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，本区域是规划中工业区，不太适宜居住。 东北部区域情况:东北区域不是政府规划发展方向、地价相对较低； 周边市政配套不完善、生活不方便目前居住社区只有世纪名都，其售价较低， 邢台市房地产市场格局 邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的发展阶段 质量 采光 通风 交通 价格 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 户型 物管 配套 教育 功能 核心产品层 外围产品层 外延产品层 外延产品： 区域外能感受到的，竞争的最高级别 外围产品： 产品附加值，有助于提升物业形象 核心产品： 与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 邢台市场目前产品品质的突破主要集中在户型、环境塑造、功能空间上 二级市场小结 市场 市场处于快速成长阶段，加大放量 未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场 机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住条件的自住为主 市场上较为畅销楼盘年销售量集中在7-8万m2之间 产品 市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以中大户型的多层，小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。 别墅项目主要集中在西北三环、南二环， 市场畅销户型面积在80-130m2之间，总价在48万以内，平均约35万，超过48万产品形态明显发生变化，如由小高层→TH、别墅、花园洋房等 价格 邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈，价格不会出现大幅度的上涨 邢台市房地产市场总结 一级市场 土地供应市场规范性较强，土地供应适中。 二级市场 商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨，但幅度不会太大 邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。 第一部分：大势研究 城市规划情况 宏观经济状况 人口状况 第二部分：房地产市场研究 一级市场 二级市场 第三部分：邢台客户群研究 第四部分：项目板块研究 邢台客户特征描述 通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出： 1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神 2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征 具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求 3.消费力逐步提高 具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化 4.投资意识及消费意识还需加强 2012年市区国有单位人均年收入2.7万元左右 行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业 城市一般家庭月收入在3000元左右。 主力客户群体城区稳定高收入人群：主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位 高收入人群：面积要求110M2以上，总价不超过50万 代表群体： 市政府及其他机关公务员 区政府、区委及相关机关公务员 公检法系统 水、电供应系统 银行金融系统 医疗卫生系统 邢钢、冶金、冀中能源等国企员工 群体特征： 普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右 住房补贴高，多次置业的可能性比较大 购房 动机 主要是为了自住,改善居住环境 非常认同开发商品牌效应,关注产品品质及园林景观 朋友介绍及口碑 产品 需求 一般都是二次以上置业，要求面积