房地产开发与经营(范文).docVIP

房地产开发与经营 姓名：云菲 班级：工程造价0802 补充条件： 1、位于咸阳市西北方向，是电子工业区 2、周边无配套设施 3、铁路西客站将来发展西线一体化后可作为西安铁路西站 4、容积率2.7 是规划要求 （可调整） 要求：提出策划方案，内容包括： 1、项目定位 2、规划、设计要点说明 策划方案 一·项目定位 1市场定位： a:位于咸阳市西北方向，是电子工业区. b:路西客站将来发展西线一体化后可作为西安铁路西站. 环境好，可发展性高。交通便利，社区绿化，自然景观好。 容积率2.7 是规划要求 （可调整） 2 功能定位：　 所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多、国内销售时，都强调5A级 通讯、管理、办公、消防、保安自动化住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展提供了条件。 目前商铺的市场状况是供大于求商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，设计营业方向，然后将之切割出售由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征 　一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。 在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为顶层与低层的价格一般相差约30%。 用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一 二·规划，设计要点说明 1 空间布局 紧密结合已有的地理条件和外部环境特征进行布局有机地划分居住的户外空间层次与绿化景观层次，确保均好性，使户户通风采光，户户开窗见景。提倡“人车分流”确保小区居住的安全与安静。 在建筑外立面上要突出建筑的个性不妨采用一些生态型的新建筑材料。要做到大开间、短进深，增加住宅的通透性。 增加住宅的开窗度，可采用落地窗、低窗、飘窗等设计，强化窗的观景功能，既可满足通风采光性能又有利于改善建筑外立面的的变化。 主卧带豪华卫生间及走入式衣柜，对于大户型的住宅来说，主卧的豪华舒适应着重考虑。 统一的室外空调机位的考虑，既作为一种人性化品质化的体现又可确保存建筑外立机的整体美观。 关于户型面积、朝向、日照等要有综合的考虑和匹配。 建议房型设计中尽可能采用功能分区，并增加储藏间的设计景观设计 小区周边绿化带 环状绿化 宽带绿化 空中花园 为园区主题景观 为园区辅助景观 景观中庭 无 点线面结合的多层次景观设计物业配套 会所配套五级安保系统 每户设对讲电子系统、社区报警系统，小区设周界防盗系统、闭路监控系统、电子巡更系统。 ． 智能化配套 社区设置：DDN宽频网络专线，PDS综合布线，VOD视频点播系统，通过小区局域网查询服务项目、点击服务、预订活动场馆、参与社区活动告示。 每户设置：网络接口，通讯接口，有线电视，卫星电视。 ．物业配套 设管道媒气、管道纯净水、24小时热水等。 ．生活配套 老人活动中心、儿童托管中心、商务中心、便利店等。、车库设置 集中地下停车库包括自行车库和汽车泊位。 1