中原2007年富通地产莞城项目商业部份定位规划方案(PPT 41).pptVIP

富通地产莞城项目商业部份定位规划方案 二零零七年十二月 第一部份项目推出面对的竞争市场 东莞城区商业大环境竞争 东莞城区主要商业地产形态 东莞商业总体竞争环境分析 莞城区集中商业及商业街分布 莞城区商业发展现状分析 商业历史较长，区域商业核心逐步明显。 商业网点较为集中，呈3个主要商业区域分布，相互间的关联性与影响力较大。 租赁价格稳中有升，整体消费力较大。 市政设施完备，商业配套齐全，消费市场空间较大。 规模中型（3至6万）以上的商业项目增加，竞争更加激烈。 第二部份对项目商业规划模式的思考 项目主要经济指标 项目规划发展的主要思考点 对项目目前规划的几点意见 规划个案分析一：西安兵马俑国际旅游广场 规划个案分析二：深圳COCO PARK 对项目规划布局的建议——首二层 利用项目地势营造各式景观系统 第三部份对项目商业功能模式的思考 项目SWOT分析 对项目适合商业功能的思考 总体发展模式初步思考 总体发展模式建议： 结合项目地块处于文化广场对面、莞城区成熟商圈位置的特性，综合本地消费实际特点以及实际招商的可行性，项目适宜采用“集中式商业+全临街（内外环）双层临街”的商业发展模式 总体经营规划思考： 适宜做中档拔高的特色时尚、潮流、精品百货、生活休闲餐饮区及引进精致型、综合型或者中高档的主力超市或百货业态等。 多种发展模式方案讨论 方案一 超市（ 15000㎡ ）+ 街铺（35000 ㎡） 多种发展模式方案讨论 方案二 百货内含超市（25000㎡） + 街铺（ 25000㎡） 多种发展模式方案讨论 方案三 大型专业百货（20000㎡） + 街铺（ 30000㎡） 选定——发展模式一 业态形式：“超市+ 街铺业态” 业态组合：“主力品牌超市+精品生活街区” 建筑形式： “集中式商业+外环街铺+内环街铺”的三重建筑形态全面适应市场需求的同时，极大提高首二街铺的商业价值，达到项目商业价值最大化。 整体业态规划建议 适合首层经营业态——精品生活街区商铺 适合二层经营业态——世界美食区 适合二层经营业态——休闲娱乐区 项目商铺规划要点 第三部份对项目商业营销方式的思考 东莞商铺租售的关注点 商铺产品特色：开间较小、进深较深。 临街商铺价值高、商场内场租售困难。 项目总体营销策略 高档中餐酒楼（潮菜、粤菜） 中华特色美食（高档川菜、湘菜） 异国风情美食（日、韩料理、东南亚料理、西餐扒房） 餐饮配套精品（陶瓷、玻璃工艺、餐具用品） 组合式经营： 回环转角位可采用复式商铺形态经营，融通首二层商业人流 主题概念：世界美食 家电、家居精品店、高级生活馆 香薰护理产品（香水、香薰、个性品牌化妆品、花艺小摆设） 美容会所、美发造型机构（SPA馆、发艺系列） 休闲健康中心（书吧、健身会所） 休闲精品（高尔夫球用品、烟草雪茄、红酒专卖、咖啡豆及器皿） 组合式经营： 主题概念：动感娱乐人生 融合引申首层精品生活街区功能 统一设计商场外立面，利用项目的临路效应进行更充分的形象展示。 内外回环转角位设计为连通二层的独立复式商铺，铺内加建楼梯，提升二层商业价值。 临街商铺基本门面为9米，进深为15米，首二层全通透式设计，通过连廊与其它商业区充分连通。于销售时可再分割为4.5米门面的独立商铺。 商场整体需配备餐饮功能，以及足够的排污、排烟设施。 商场公共区域配备高档装修和景观配置、统一安装商铺招牌及玻璃门面，商铺内为毛坯装修，由商户自行设计楼梯及装修风格。 配备足够的露天及室内停车位，为适应东莞消费者的停车习惯，于项目退缩位置加建露天停车位。 50%—55% 佛罗伦街：50元/㎡（一、二、三层平均） 首层：19000 二层：5500 三层：3500 东方威尼斯 街铺:80% 其他:48% 一层：120元/㎡ 二层：65元/㎡ 三层：45元/㎡ 四层：30元/㎡ 首层：18000-20000 二层：10000 三层：6500 世博广场 一层：53% 二层：47% 三层：50% 均价：65-115元/㎡ 首层：30000 二层：18000 三层：10000 地王广场 一层：53% 二层至四层: 41%—43% 一层：145元/㎡ 二层：90元/㎡ 三层：70元/㎡ 四层：60元/㎡ 一期 首层：15500 二层：11500 三层：8000 二期 首层：19000 二层：15500 三层：9500 三期 首层：20000 华南mall 47%—51% 首层：70-100元/㎡ 夹层：40元/㎡ 二层：40元/㎡ 首层：22000 夹层：8000 二层：15000 第一国际 使用率 租金 销售价格（元/平方米） 项目名称 东莞城区主要购物中心销售、租赁价格