又一场房地产盛筳.doc

又一场房地产盛筳 《东地产》特约撰稿李晓东 作者系资深房产信托基金投资专家，现任建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长 为期184天的上海世博会在一片赞誉声中顺利结束。作为第一次在发展中国家举办的世博会得到了国际社会的积极响应，各国政要云集、八方宾客来朝，最终有189个国家、57个国际组织参展、7308万人次参观…这些都全方位刷新了以往世博会的纪录。 随着世博盛筵的曲终人散，激情过后作为主人中的一员--普通的上海市民却不禁开始要为最后的账单感到担忧，特别是这份账单中有多少要由自己负担?将多大程度影响我们未来的生活? 这种担忧并非杞人忧天，纵观历届世博会，亏损的情况非常普遍，盈利的只有三分之一。世博会办的精彩并不代表盈利，例如，同样获得赞誉的2000年德国汉诺威世博会，最终仅收回了1/3的投资，创下了10.06亿美元亏损的世博会之最。汉诺威市的全体纳税人至今还在为当初奉献给全世界的精彩买单。而本届世博会没有被普遍宣传的一项纪录，即远超历届世博的天量投入更加剧了这种担忧。据外界披露的上海世博会计划直接投资为286亿元，加之城市升级改造等配套建设投资，总投入据估计高达3000亿-4000亿元。根据最新数据，世博会的直接投资已增至386亿元，于是，怀疑世博会亏损的猜测就更加底气十足。 按照以往世博会惯有的盈利模式，门票收入约占总收入的50%和纪念品收入约占总收入的30%-40%。本届世博会门票收入约为70亿元，世博特许纪念品官方预测营业额约200亿(利润率不详，净收入应在100亿以内)，这意味着主办方很难以门票和纪念品收入来覆盖投资成本。虽然有些人会把世博会期间所带动的消费市场增量收入也算作世博会收入，但是消费市场的旺盛虽然反映了世博带动的经济效应，世博主办方却无法从中直接获利。数千亿的投入与一两百亿的收入中间存在天量缺口，亏损看似是显而易见的。 但是，事情却并不是这么简单。我只能说到目前为止，上海世博会尚未盈利。为何只是说到目前为止上海世博尚未盈利呢?这要从本次世博会的主办国与过去世博会主办国不同的土地制度说起。还是拿汉诺威世博会来比较，由于德国的土地是私有的，城市发展也相对比较成熟，无法也没有必要为世博会的举办进行大规模的动拆迁，虽然世博会带来了房价、地价一定程度的升值，但作为主办方的市政府却无法直接获利，只能从未来的房产税的增长中逐步受益。而房产税的增长必然会加重所有持有房产的市民的负担，因此世博会的开支间接的要由纳税人承担。而我国的土地归国家所有，上海市政府为世博会的举办进行了大量的动拆迁，动迁成本和土地出让收入之间的巨大差价收入都归政府所有。虽然世博会已经落下帷幕，但上海世博会还有一笔巨大的隐藏收入尚未兑现。 在三、四千亿政府投资推动下上海地铁通车里程达到了420公里，两个航空枢纽扩建完工，沪宁、沪杭高铁建成通车，大量道路、桥梁、隧道开通。从申博成功开始，借助世博效应和大量基础设施建设的投入，上海的房价、地价和政府土地出让收益已经连上几个台阶。2009年上海土地出让收入达到了创纪录的1100亿元，对政府而言世博的赚钱效应已经开始显现。后世博效益主要还是集中在土地出让，据估算，未来世博园区可能有40%的土地推向市场。9月8日，世博园区附近面积54415.3平方米的黄浦江沿岸E18(9-3)住宅地块被香港九龙仓下属的卓光控股以48.28亿元夺得，折合楼面价35490元/平方米。以此为参考，世博园区5.28平方公里土地若有40%的进入市场，仅园区内土地拍卖的收入就在2000亿元左右。 我们现在的安排里没有中央财政的(投入)。都是我们，都是上海出，上海也不是财政。上海就是利用债变成土地储备，然后将来在开发中间偿还，我们的目标是持平，不赔不赚。上海市委书记俞正声曾表示，这个地方是上海市中心的位置，它将来开发的价值很高，我说不赔不赚，就是说，赔的可能性很小。如果挣得多，就要搞一点土地收入低的房子，供给我们的(市民)。 3.5万元/平米的楼面地价，意味着将来世博园区内建成的商品房的房价至少将达到7、8万元一平米。坊间传言上海市政府将要迁至浦东新区，而世博的后滩也在其考虑范围之内。未来世博片区的高房价无需质疑！2000亿的土地出让价格，对应的是4000亿以上的房屋销售额，政府除了获得2000亿的土地出让收益，还能获得数百亿房地产开发和销售环节的税收，实质上政府只是在世博前后负责组织、然后负责运营，垫付投资成本。最终，这场世博盛筵的买单者或是产业消费链末端的的买房人。 顺时达东岸尚景项目股权投资集合资金信托计划 发行公司：中融信托 风险一般适合稳健投资者 该产品期限为12个月，最高预期年收益率为12%，位居本月新发产品之首。本信托计划募集资金4.7亿元，通过股权受让和增资扩股方式持有河南省顺时达房地产开发有限公司(以下简称