0ev[法律资料]全面认识物业税.docVIP

全面认识物业税 　　物业税是被作为调控房地产市场的杠杠提出的，但作为一项税种，在新中国成立后，这一税种一直在被征收，只不过是人们没有注意它而已;房地产市场的发展和物业税的征收一直是相辅相成的，以物业税作为调控房地产的市场的手段不过是人们的一厢情愿而已;物业税的作用，既不会导致房地产市场崩盘，也不会降低房价;如果市场上的需求旺盛而供应不足，物业税不仅仅不能调低房价，相反可能会拉动房价的上涨。 　　一.物业税影响下人们对房地产市场的评论 　　新近物业税又被作为调控房地产市场的王牌祭出了，祭出这一王牌的是政府官员，但打这一王牌的仍然是媒体：于是物业税将导致房价降低的评论比比皆是，甚至有专家预言物业税将导致房地产市场的崩盘[1] ，而将物业税作为楼市的寒流的论调也充斥网上，如果说楼市是夏季正在盛开的花朵，则物业税就成了灭杀这些花朵的强大寒流。 　　在上述论调的影响下，人们开始注意这一影响。 　　考虑到物业税可能会对楼市有大的影响，也撰文谈谈自己的看法。 　　二.物业税是什么? 　　物业税是财产税的一种，是政府根据不动产物业的价值向相关物业的权利人征收该价值一定比率的税种。 　　根据税收法定的原则，征收任何税均必须有法律的规定，也即是，政府征收任何税均需要有明确的税法。在中国，目前没有“物业税”的法律规定，因此政府“空转”的物业税制度不过是税务机关探索物业税征收的“实验”。 　　因此，在没有物业税的情况下，人们拥有物业并没有感觉到实际的负担。 　　但，没有感觉到实际“负担”的物业的权利人们，并没有意识到自己实际上是“物业税”的纳税人，也没有意识到自己已经缴纳过“物业税”。 　　那么，物业税是什么呢? 　　考察开征物业税的国家的法律，比较中国的法律，在国外，物业税实际上包括了我国的土地出让金、土地使用权税、房地产税、房产税、耕地占用税等，也即是：国外不过是将我们国家的上述税种中的数种合并作为物业税征收而已。 　　因此，在我们的国家，作为纳税人的公民和法人及其他组织，没有缴纳过名义上的物业税，但缴纳过实际上的“物业税”。 　　三.大陆中国涉及到不动产物业的税种之一――国有土地使用权出让收入 　　将土地使用权出让收入修改为物业税的理由是基于如下假定： 　　土地使用权出让金一次性缴纳给政府，政府因卖地而取得收入并用于发展，在以发展业绩作为政绩考察的情况下，因此政府的卖地的热情无论如何是降不下来的，另外政府将土地出卖后造成后续发展的余地不大，在没有地可买的情况下，城市发展的财政支持将大大降低;如果将土地出让收入作为岁入而不是一次性的收入，将极大的缓解这一问题带来的弊病，因此人们建议将土地出让收入纳入物业税征收的范畴。 　　(一)土地使用权出让收入(土地使用权使用费[2]) 　　土地使用权出让收入(土地使用权使用费)，即国家作为国有土地使用权出让的垄断人，将土地使用权这一无形资产一次性作价转让给受让人，受让人向国家支付价金。 　　按照《中华人民共和国土地管理法》五十五条第二款的规定，土地使用权出让金作为财政收入，30%归中央财政，70%归地方财政。 　　(二)土地使用权出让收入的构成 　　根据1987年7月施行的《国有土地使用权有偿出让收入实施暂行办法》的规定，土地使用权出让收入包括： 　　土地使用权出让金，即土地管理部门与土地使用权人之间签订的土地使用权出让合同规定由政府收取的土地价款。 　　续期土地使用权出让金，即在土地使用权出让的期限届满后，土地使用权人为延续土地使用权出让期限而缴纳的土地使用权出让金。 　　三是修改土地使用权出让合同约定的土地用途应当补缴的土地使用权出让金。 　　根据2006年国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收入收支管理的通知》之规定，国有土地使用权出让收入包括： 　　国有土地使用权受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 　　一是土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款; 　　二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款; 　　三是变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款; 　　四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款; 　　五是改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。 　　按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。 　　六是国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入; 　　七是出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益; 　　八是土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿