物业管理 0 物业基础管理.ppt

（4）维修人员管理制度 所有机电设施设备操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设施设备的安全运行，又要保证工作人员安全。 新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设施设备情况后，才能上岗工作。 设施设备房应该配置安全操作用品。 工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。 非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。 对于设施设备正常运行参数定时检查记录，若参数异常，必须及时处理。 电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。 熟悉掌握触电急救方法及步骤。 （四）具体设施设备管理的维修与保养 5．楼宇自动化技术设施设备维修与保养 2．供暖设施设备的维修与养护 1．供配电设施设备的维修与管理 3．给排水设施设备的维修与保养 4．电梯的维修与保养 1．供配电设施设备的维修与管理（一） （1） 《供配电设施设备维修保养年度计划》的制定。 ① 每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设施设备维修保养年度计划》，并上报公司审批。 ② 《供配电设施设备维修保养年度计划》制定原则： 供配电设施设备使用的频度； 供配电设施设备运行状况（故障隐患）： 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 ③ 《供配电设施设备维修保养年度计划》应包括如下内容： 维修保养项目及内容； 具体实施维修保养的时间； 预计费用。 1．供配电设施设备的维修与管理（二） （2）对供配电设施设备进行维修保养时，应严格遵守《供配电设施设备安全操作标准作业程序》，按《供配电设施设备维修保养年度计划》进行。 （3）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。 （4）变压器维修保养。包括：①外委维修保养。每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设施设备维修保养记录表》内。②外部维修保养。每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养。 1．供配电设施设备的维修与管理（三） （5）高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设施设备维修保养记录表》内。 （6）低压配电柜维修保养。每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。其中包含：刀开关维修保养、熔断器维修保养、交流接触器维修保养、自耦减压启动器维修保养、电容器维修保养、热继电器维修保养、断路器（自动空气开关）维修保养、二次回路维修保养、主回路维修保养。 （7）供配电设施设备的维修保养时间不允许超过8小时。如必须超过8小时，则机电处电工填写《申请延时维修保养表》，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延时。 1．供配电设施设备的维修与管理（四） （8）对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发哇设施设备故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。 （9）变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在事故报告内，配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。 （10）停电管理。供配电设施设备因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停电申请表》，经管理处主任批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户做出解释。 —— 2．供暖设施设备的维修与养护（一） （1）锅炉房内燃烧机的维修养护： ① 电动机及风机。检查电动机接线是否锈蚀或松动，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠；对电动机轴承、风机加注润滑油；绝缘电阻如果低于0.2欧姆则应进行处理；清洁电动机、风机上的污物、灰尘。 ② 油泵。检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用表测试出油压力，最高不允许超过2兆帕，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。 2．供暖设施设备的维修与养护（二） ③ 点火电极。检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。 ④ 喷嘴。清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。 ⑤ 光电探测器、点火变压器。检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。 ⑥ 电磁阀。用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，