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房地产投资预备知识——房地产及其经济运行、房地产市场、房地产价格 * * 认识一下房地产——投资对象 权利 有机结合体 一、房地产 1. 房地产的概念 土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。 非房屋建筑及其财产权利 与土地尚未分离的农作物、林木种子等 价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产 不 动 产 养力用地及其财产权利 富源地及其财产权利 承载用地及其财产权利 地 产 住宅建筑及其财产权利 非住宅建筑及其财产权利 与建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利 房 产 房 地 产 比较：不动产、物业、地产 2. 房地产的分类以及房地关系 （1）房地产的分类 构成因素：地产、房产、房地产； 用途：工业房地产、商业房地产、住宅、公共事业房地产、其他； 开发建设程度：生地、熟地、期房、现房； 新旧程度 建设标准 ………… （2）房地关系 二者互不可分：自然状态、用途、权属； 土地具有相对独立性 3. 房地产的特点 （1）自然特点：固定性、二元性、耐用性、多功能性 （2）经济特点：生产上，开发地点的流动性、单件性、周期长和资金量大；流通上的观念（权益）性、租售的多样性、复杂性；消费上的与流通并行、过程较长、群体性；价值上量 大、保值增值性和财富性、外部性 （3）社会特点：开发上的社会规划性、法律关系上的复 杂性、与生产生活密切相关、体现人文景观 生产 流通 分配 消费 二、房地产的经济运行 房地产商品的再生产过程，即生产、流通、分配和消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程。 土地取得：出让和转让 土地改造：初次改造和再改造 生地 毛地 熟 地 施工及其监理 勘察设计 竣工验收 市场宣传推广 营销方案 营销实施：售租及其他 正常使用 初始使用 退化使用 修缮 养护 配套服务 装饰和改进 自然退废或非自然退废 地产 开发 房屋 建造 房地产 营销 房地产 使用 维修 服务 房地产 退废 取得 土地 改造 土地 交工 验收 委托 施工 及监理 委托 勘察 设计 制定 销售 方案 广告 宣传 实施销售 中间商 消费者 尾期使用 正常使用 初期使用 更 换 使 用 者 养护 维修 装修 改造 服务 被 征 用 房屋 正常退废 房屋非 正常退废 土 地 使 用 到 期 土 地 使 用 未 到 期 政府 收回 办理 续用 转 让 续 用 提示：总体上，房地产商品呈现周期运行的态势，具有阶段性和连续性（瞻前顾后的衔接性和不可中断性）。 1. 房地产市场的概念 房地产交换或流通全过程的总和，包括从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易关系，将房地产行业中的投资、开发、建设、转移与消费等各个环节联系在一起。 三、房地产市场 房地产市场的参与者 土地所有者和当前的使用者 房地产开发企业 需求者 建筑商 物业管理企业 专业服务机构 金融机构 政府及其相关行政管理部门 房地产市场的分类 一级市场：城市土地使用权出让市场 ； 二级市场：城市土地转让市场和新建商品房交易市场 ； 三级市场：存量房地产交易市场 R1 RD1 E2 空间市场（消费市场）和资产市场（投资市场） R，P Q1 Q2 SD0 SS0 P0 E1 R0 E0 RD0 RS0 空间市场 资产市场 P1 房地产市场的特点 区域性 ； 垄断性； 稀缺性 ； 价格的个体性和向上波动性； 交易的复杂性和严密性 2. 房地产市场供求 房地产市场需求 D：房地产市场的需求量； I：需求者的财力，如资产、收益或收入等； P：房地产价格； P0：相关商品或服务的价格； T：房地产需求者的偏好； R：利率水平； Ed：房地产需求者对未来的预期； N：房地产潜在需求者的数量。 房地产市场供给 S：房地产市场的供给量； P：房地产价格； C：房地产的开发成本； K：房地产的开发建设技术水平； ES：房地产供给者对未来的预期。 四、房地产价格 1. 房地产价格的概念 房地产价格是地产价格和房产价格的综合体，是房地产的经济价值的货币表现。 市场经济条件下，房地产价格实质是一种替代价格，不是房地产内在的价值，而是由房地产（主要是土地）的稀缺性、有用性和有效需求相互作用产生的经济价值。 在数量上，房地价格＝土地价格＋建筑物价格，即房地价格是土地产权的经济实现形式的货币表现与劳动创造价值的货币表现之和。 2. 房地产价格的形式 房地产所有权价格 ——农地征收价格，房地价格 房地产使用权价格 ——土地出让价格，土地转让价格，房租