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城市房屋拆迁估价常见问题浅析 各位领导、同行： 大家好！ 国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带, 面对成千上万的被拆迁户, 房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。经过实践的磨炼, 业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别, 难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为,也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。 今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。 一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题 为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》湖南省城市房屋拆迁评估管理规定湘建房号第二十四条　第二十五条　《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》第八条湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第三条城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》第八条湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第八条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估，并共同出具分户评估委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。　　第九条 市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后，应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函，接受房地产价格评估机构报名。报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。少于3家的，市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。　市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签，并聘请公证人员进行现场公证，当场宣布抽签结果。第十五条湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十二条 无利害关系的第三人见证第十二条《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》第七条 湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十四条 估价人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息第十二条《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》第七条湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十四条湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当的补偿，根据其剩余年限，评估房地产价值。《城市房屋拆迁估价指导意见》湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十六条 城市房屋拆迁评估，采用的价值标准为公开的房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响。 对于拆迁评估，最近很多人都在谈论土地出让金的问题。划拨土地上的房屋拆迁要不要扣除土地出让金呢？争论很多。我想大家为什么就不能换一个角度想一想，我们是估价师，而不是造价师，拆迁估价指导意见提倡的市场比较法呢？ 拆迁评估，还是建议用市场比较法。这样土地的性质问题、房屋的年限问题，还可以回避一些。举个例子：在我们这一片，划拨地的房改房的上市交易价格并不比同类的二手商品房的交易价格低。这么大的市场，我们干嘛非得收集出让地上房屋的交易案例呢？市场决定一切。在阶段的公众认知水平条件下，老百姓不管你是划拨还是出让，在他看来两个房子没有差别，就得一个价！甚至在我们这里出让地差个三五年的使用年限，甚至更多，房价它也没多大差。这就是市场比较法的应用条件。 九、临街住宅的拆迁评估问题 《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条《湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法》第七条 湖南省城市房屋拆迁评估管理规定第十四条 有些临街的住宅拆迁，很多情况下，这些住户提出要按商铺价格补偿。这是个大问题啊。且不说这些临街的住宅是否在法律上可以做商铺，就说把这些临街住宅一拆可是断了人家的财路。从国家的政策看，拆迁的原则一是保证补偿合理，再就是不能影响被拆迁人的经济生活。但是我们“依法”按“住宅”评估是一定会损害老百姓的利益，影响被拆迁人的经济生活的！ 还用成本法评估吗？临街不临街成本是一样的，不行！市场比较法行吗？当然可以。但在选取可比实例的时候，一定要注意与不临街的区分开。 收益法行吗？这种临街住宅只要有开门经商的，就一定有出租的案例，我们从租金中提取净收益