[建筑]ID99-房地产税、地价与房价.docVIP

房地产税、地价与房价 内容提要 本文通过构建一个购房者、开发商和政府的住房市场均衡模型，说明了房地产税、地价与房价之间的关系。中国33个大中城市1996~2008年的数据检验发现，提高房地产税将促进东部城市房价的上涨，但将抑制中部城市和西部城市房价的上涨。因此，开征房地产税应因地制宜。其次，东部和西部城市地价对房价的影响大于房地产税对房价的影响，但中部城市与之相反。因此，东部和西部城市主要是控制地价来抑制房价快速上涨，但中部城市可通过开征房地产税来实现。最后，东部城市和西部城市存在房地产税与土地出让金的挤出效应，但中部城市不存在。 关键词：房地产税；地价；房价 Real Estate Tax, Land Price and Housing Price Abstract: This paper illustrates the relationship between property tax, land price and housing price via constructing a general equilibrium housing market model with three sectors. Employing 33 large and medium cities in China from 1996 through 2008, this paper finds that the imposition of property tax will increase the housing price in eastern cities, but decrease the housing price in middle and western cities. Hence, the property tax policy should be localized. Second, the impact of land price on the housing price in eastern and western cities is greater than that of middle cities. Accordingly, for controlling the inflated housing price, the eastern and western cities should control the land price, but the middle cities might impose the property tax. Finally, the property tax will crow out the land price in eastern and western cities, but does not exist in middle cities. Key Words: Real Estate Tax; Land Price; Housing Price 问题的提出 20世纪90年代，为降低开发成本和房价，中央政府主要对供给方面进行了调节，先后出台了减免税费、减免土地出让金、调整住房供给结构等一系列措施，但收效甚微。特别是，自2002年5月9日国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，北京、上海、广州、南京、大连、杭州、深圳等城市，连续出现“地王”。于是，人们担心“地王”会再次将房价推向新高。因此，国内一部分学者认为土地“招拍挂”政策抬高了地价和开发成本，从而抬高了房价（杨慎，2003；包宗华，2004）。该观点的政策指向为，要降低房价必须降低地价，特别应限制土地垄断者-地方政府的“以地生财”行为。但另一部分学者认为，房价是由供求决定的，与地价无关（张宏斌，2001；刘琳、刘洪玉，2003）。该观点的政策指向为，要降低房价必须调整市场供求关系，特别应增加土地和房屋供给。我们的问题是，降低地价能否有效抑制房价上涨？ 进入21世纪，中国许多城市房价快速上涨。国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》显示，2005-2009年全国70个大中城市房屋销售价格分别上涨7.6%、5.5%、7.6%和1.5%。居高不下的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难；另一方面可能导致房地产泡沫，引发金融危机。为抑制房价快速上涨，中央政府在此阶段主要对需求方面进行了调节，出台了提高首付比例和抵押贷款利率的政策。例如，2007年中国人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来20%提至30%，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%，且抵押贷款首付比例应随套数增加而大幅度增加；商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%提