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我国产权式酒店的现状、问题及对策 2007-8-7 13:35:00 文：思普云网络工作室 １９７０年代兴起于欧美的产权酒店，如今已扩展到世界各地。产权酒店集商务、度假、投资于一体，是一种新型的房地产投资和消费模式。产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。开发商将酒店的客房分拆成独立的产权，出售给投资者。投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店将房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是购房置业又是消费享受、既是资本保值更是财富增值的全新概念，孕育着丰富的商机。近１５年来，全世界产权式酒店平均每年以１５％以上的速度递增。 中国也于１０年前引进产权酒店的经营模式，但近来却逐渐浮现出管理和法令上的纷争，致使在全球一片看好的声浪中，产权式酒店在中国的发展显然已经受到了限制。对于目前的瓶颈，旅游业界和学者专家也都积极构思如何跳脱和突破，在本文中藉由目前的发展现况、目前遭遇的问题以及相对应的策略来做探讨。 一、我国产权式酒店发展现状所谓“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 据数据显示，１９９５年，全球８１个国家４０００个旅游地点有３５万个家庭购买了产权式酒店；９０年代初，全球产权式酒店销售收入达４０亿美元，到１９９９年，就有５４０万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到６７．２亿美元，近１０年来，全世界产权式酒店平均每年以１５％以上的速度递增，目前世界上已有６０多家产权式酒店集团，４５００个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额６５亿美元的全球产业。２００４年，全球产权酒店销售达３００亿美元。 所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。 产权式酒店自１９９２年开始进入中国，从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已走过了１０个年头。伴随着中国经济同欧美等发达国家差距的缩小和旅游产业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自１９９５年开始，产权酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了３００多家产权酒店。据不完全统计，２００４年我国仅四川省一地，已经亮相和即将开盘的产权酒店项目达３０余个，建筑面积超过２００万平方米。 而产权式酒店发展至今似乎已经呈缓慢发展趋势，甚至因为诸多的纠纷和管理法令配套不确实，开始停滞不前。以北京市场为例：目前北京市场上真正继续使用产权式酒店招牌的已不多见，甚至有些项目在做着产权式酒店却不太情愿承认自己是产权式酒店，例如金色假日酒店和月亮河己经完全做成了度假村的形式，金桥国际则做成了酒店式公寓，而所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，与产权式酒店的概念已经完全不同了。在中国产权式酒店的发源地海南，其发展状况也不如当初构想顺利，自２００４年下半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南产权式酒店数量再上台阶，并吸引了内地投资者的目光。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。但是，由于开发项目的良莠不齐，海南产权酒店的发展难如人意。２００４年４月，中国经营报等诸多媒体相继报导了号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店与投资者的纠纷事件，引起广大投资者对海南产权酒店投资的警惕。 专家认为，在这一轮以产权酒店投资热为核心的海南旅游地产高潮背后，难免有虚火的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。 海南旅游淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来，旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业和政府管理又相对滞后，这些因素都直接影响了酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。 二、我国产权式酒店普遍存在的问题产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。但是为什么会出现发展缓慢甚至是停滞不前的情况呢？分析其问题大致有以下几个： （一）单位价格偏高据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价２０万元到４０万元之间。以国际市场分时度假产品的平均首付８０００美元计算，目前国内产权酒店首付相