[建筑]房地产开发项目中实现全面造价管理.doc

房地产开发项目中实现全面造价管理 摘要：为了解决房地产开发项目中的造价管理问题，本文结合房地产开发项目中工程造价管理常见的问题，进行全面分析，同时借鉴先进行业先进的成本管理模式，对现有的造价管理进行改革，提出以下全面造价管理的模式，并尝试运用于房地产开发项目当中。 关键词：房地产；开发项目；全面造价；管理 房地产从土地买卖到竣工交付项目为止，都在不断产生开发的费用。房地产企业想要在激烈的市场竞争中形成竞争优势，通往有几种方式，一是树立优质品牌，二是降低开发成本。后者往往与经济效益的挂钩在一起，因为成本管理具有更强的操作性。因此，房地产开发项目有必要实现全面造价管理，使得开发成本降到最低，同时实现利益的最大化。 1.全面造价管理的内涵 1.1全面造价管理的概念 房地产开发项目的造价管理是指房地产开发公司为了实现项目的经济效益，在规定的时间内对规定的人力和资源进行约束，使得工程朝着既定的目标一次性工作。而全面造价管理是项目的策划、设计、招标、施工和完工整个投资活动产生的所有费用的管理，采用的管理手段是科学的、技术性强的，并且符合市场经济行情和相关法律法规的，是解决房地产开发项目造价问题，并实现项目落成后产生的经济效益最大化的有效管理手段。 1.2实现全面造价管理的作用 目前我国的房地产虽然在十几年的市场洗礼之下已经取得一定的进步，但相对于其他行业来说，仍显稚嫩。因为大部分房地产企业在开发项目过程中，对项目的造价管理仍然停留于完工阶段简单的财务核算，而没有将项目策划、决策、设计、投标、施工和完工等阶段的造价进行通盘考虑，造价的科学管理无法实现。因此，实现全面造价管理具有很大的必要性，通过全面造价管理，在项目的土地购买阶段、项目的策划阶段、项目的定位阶段、项目的设计阶段、项目的投标阶段等植入成本管理，可以使得企业通过成本优势，在竞争中获取更大的利润。 2.工程造价管理常见的问题 2.1仅重视施工阶段的造价管理 施工管理阶段虽然是项目开发最重要的阶段，但是一个项目投资造价，不仅仅发生在施工的阶段，其中策划、设计和竣工等阶段都产生了一大部分的费用。但现在很多房地产开发企业并没有将施工之外的其他阶段进行综合考虑，导致经济资源无法实现优化配置，其投资效益也受到了影响。另外，施工管理只有建立在科学的策划基础上才能对造价进行科学管理，但由于诸多因素影响，造价管理全程控制难以实现。 2.2设计阶段造价管理不严 目前大部分房地产开发企业的设计单位对工程项目缺乏必要的技术经济分析，在设计中偏重于工程质量，而工程造价管理居于次要位置，以致设计方案从初步编辑设计到概算，总造价的控制都无以适从，导致工程进行后出现造价的错算、漏算，招标质量也大打折扣。 2.3施工阶段造价管理力度不够 设计方案并非一成不变，施工阶段除了要对该阶段的造价进行管理，还是根据实际情况对设计方案进行必要的变更。然而由于建筑工程的复杂性，设计方案在施工过程中产生相悖的问题没有及时处理，导致工程造价突破预算。 2.4完工阶段造价管理不力 工程完工并非意味工程的结束，恰恰相反的是，完工的决算是整个工程造价管理非常重要的环节。很多工程在完成决算的时候，普遍存在多算现象，受到发包方的牵制，甚至出现工程结算拖拉现象，影响到项目的使用和造价的确认。 3.如何运用全面造价管理 房地产开发项目的最终造价是指项目在获得土地、规划设计、招标、施工、竣工、销售和售后等环节产生的一切费用。这些费用的管理部门并非仅仅审计部门和财务部门，而是由设计部、规划部、工程部、采购部等部门共同控制的总造价，因此，房地产开发过程中的每个环节，各个部门有与造价管理关联一处，必须进行全面的造价管理。 3.1项目策划阶段的造价管理 3.1.1管理的意义 项目策划部门担任运筹帷幄的角色，其对策关乎项目的成败。因为正确的策划将是项目造价合理性的前提，策划是这很对项目的各项技术经济，对工程造价影响甚大，尤其是在确定项目标准水平和土地投资方面，对项目造价的影响是直接的。也就是说，在项目的策划阶段，项目的经济决策等对项目投资过程中的费用支出和项目落成后产生的经济效益起到决定性的作用，是房地产开发项目投资控制非常重要的一个阶段。 3.1.2管理的方法 首先是通过相关资料的收集，对工程设备、人员配置、日常支出以及各类可能发生的问题进行预测，并对数据的汇总，作为策划前的准备材料。 其次是根据周边市场的需求，预测市场的发展前景，对项目的规模和建筑标准合理确定，做好可行性研究，并提出报告，关于可行性研究报告一定要有较强的说服力，以便立项的顺利进行。 最后是进行全面、细致的投资估算，因为项目要考虑实际的可行性，并对项目开展过程中可能出现的各类问题进行事前预测，以市场行情作为参考指标，使得项目符合实际，保证项目的效益分析和投资估算科学进行，从而使得投资估算