上海南翔中冶祥腾城市广场商业策划报告.pptVIP

主要目标消费群： 年轻（35岁左右）的城市上班群体（白领）处于南翔甚至上海市时尚生活中心的第一目标消费梯队 消费理念开放，追赶潮流，敢于尝试和体验； 对“目标生活消费”和“个性化消费”均有强烈共鸣； 对时尚生活这种都市型的消费较之其他人需求更强、接受更快 建议： 注重品牌和环境设计特色；特别是当地没有的个性化产品/服务，激发年轻人的体验欲望 本项目的轨道交通以及本项目SOHO部分正式此类消费人群的基础和支撑 年轻化、个性化的时尚消费作为重点，如影视娱乐、新潮酒吧、网吧等 主要目标消费群： 有钱太太和其子女更有可能在本项目建设的成熟期成为一些高层次或女性文化项目的顾客。 认同“在物质生活之外，获得精神上的满足 关注自己——对女性专题感兴趣，并热衷参与 期望从消费中提升自己的价值和水平 其子女是她的生活希望和目标消费 经济承受能力较高，属于长期/稳定顾客类型 但对休闲场所的档次、氛围、环境和私密性要求较高 建议： 增添一些女性元素和有参与性的活动：如女性/时尚话题讲座、沙龙、时装表演、新品发布会等 服务类产品可采用会员制或半封闭式 档次可适当放高，并保证稳定的品质 妇女，儿童主题馆 主要目标消费群： 私企老板和政府办事员等作为潜在的目标消费群在商务及配套产品上加以争取 舒缓身心的产品和服务仍然作为个人消费方面有需求缺口 对休闲活动关注最多的是如何与商务配套，以及配套设施的便捷性 南翔诸多经济城作为上海中小企业招商最为成功的代表区域，商务人士繁多，政府办事员公务繁忙，本项目正好可提供处理公事的良好环境场所 建议： 配套设施至关重要：产品和服务的场所宜设立在写字楼、商务楼附近；否则提供非常便利的停车条件 总体而言，注重采用安静、宽敞、气派的环境 + 服务配合商务应酬较为理想（有时产品本身反而不受关注）] 品牌休闲茶座、咖啡、娱乐城等 内部主要功能区配置建议： 时尚潮流区 –- 所有目标消费群 零售可有品牌专卖店（以中高档为主） 将其作为的亮点区域树立标志 户外消费广受欢迎，可作为特色在宣传中加强 合家欢区 –- 三口之家（儿童主题） 美食节是节假日活动宣传亮点 美食主题节之外，另有中国地方特色美食节（或异地特色美食） 需要增加更多“家庭”元素，比如亲子互动乐园，孩子和父母可以共同参与 避免与整体定位冲突的产品/服务：如大型仓储超市或排档饮食店 健怡人生区– 白领（特别是年长白领）和有钱太太 有机/绿色食品售卖需要有知名品牌的保障，增加可信度 专业的美容护理服务：专业人员、高雅、舒适、现代、简洁氛围，以环境/档次加分，增加信任感和吸引力 建议增加运动健身区 高规格的场馆/设施：室内网球场、高尔夫练球场/推杆场、游泳池、和大型健身房 内部配置建议： 娱乐区 --主要吸引年轻顾客群和公务人事 更多侧重娱乐本身作为亮点 搭配美食、零售等消费服务 配套中型时尚购物中心： 品牌紧跟时尚潮流，种类新颖，富有趣味 环境：空间宽敞、明亮、有现代感；货品摆放整齐、间隔大； 有较多休憩区供随时累了休息，并提供简单的饮料、点心 THANKS！ 项目业态定位建议——项目各楼招商店家示意 11号楼 12号楼 16号楼 主力店区 次主力店区 1、2号楼 8号楼 9、10号楼 13号楼 15号楼 中冶祥腾城市广场 商业策划报告 项目运营 ----建议 项目业态 ----定位建议 区域商业 ----市场研究 开发背景： 整个项目应该是一个由南翔镇政府主导，结合民间房地产开发企业联手改造旧城的一个房地产开发项目。 企图在南翔镇政府前打造一个“南翔新门户”的形象工程，并结合轻轨11号线南翔站共构一个交通枢纽并解决南翔新城的商业配套，整个地块的建筑指标、规划功能、开发周期等政府应该是有一定要求。 项目规划特点： 项目运营建议——项目条件综合评估 整个轻轨南翔站以南的版块统一开发，统一规划。 整体商业配套的量体与功能应是充分考量了未来整个南翔镇发展的需要、镇政府的需求与南翔新镇未来发展的趋势。 为鼓励房地产企业开发本地块的积极性，地块所具备的开发指标与产品组合的含金量较高，产品包含了住宅、办公、商业。 为构筑交通枢纽作了较完善的总体规划，整体规划涵盖了站体南北两侧，包含了横跨A12的跨高速天桥与过桥后的露天停车位，轻轨站与项目的连接平台；项目内部的立体廊道，跨真南路的天桥，7个大型泊位的公交车停靠接驳站，地下室1300个大型的停车位，包含地下室将来与A17地铁的转运空间。 本项目的建成，将具有整体的形象和强劲的市场辐射力，是新老城区的核心位置，是进一步提高南翔在上海市经济地位和知名度的基础，强化南翔的形象，起到良好的社会效应。 商业活动促进消费，带动经济，并提供大量工作机会，解决就业问题。 为南翔增添富有