上海郊区中心村实施问题.pptVIP

3、实施情况和存在问题 （1）对“人”的规划缺位 ● 居住在规划中心村范围外的农村户口居民 ● 居住在规划中心村范围内，仍以农村居住方式生活的城镇户口居民 （2）“三个集中”/“自由发展”？ 3、实施情况和存在问题 2008年来，随着农村地区改革试点的深入，开始提出集体建设用地流转的发展思路。 这个思路暗含的逻辑假设即是，承认一切合法的已建设用地。在这个逻辑假设下，居住点的集中布局、农业集约化发展、农村环境整治等等重大问题都将面临一定的困惑。 （3）超前目标与行政体系的悖论 3、实施情况和存在问题 现状行政村和生产队的行政体制如不能突破，则宅基地集中的难度将大大提高，中心村规划中的主体“中心村”则只能一直是飘在半空的美好理想。 3、实施情况和存在问题 （4）实施主体之间的协作有待进一步磨合 规划部门：统筹组织中心村规划的发展路线，对于各个阶段的实施重点予以掌控，并要制定对每个规划相关利益主体都公平、公开的实施政策。 农委：对于农业发展，农村社会发展和农村基础设施发展等内容，根据中心村规划的统筹，予以资金和技术保证，确保建设有序分批实施。 土地部门：确保新增居住点的土地供应，同时负责监督土地使用的总体情况，在保证新增用地供应的同时，也保证原有的建设用地的回收和复垦等工作顺利进行。非常注重土地指标的延续性和土地使用规模的可控性。 三、上海市农村集体建设用地流转试点 1、政策解读 2010.1：上海市关于开展农村集体建设用地流转试点 工作的若干意见 2010.1：关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策 推进农民宅基地置换试点工作的若干意见 2010.8：农村集体建设用地流转试点操作规范（试行） 1、政策解读 流转基本原则： 确保基本农田指标底线 城乡建设用地总量控制 保障农民财产性收益 1、政策解读 主要内容： 流转土地用途 流转方式 流转平台 依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止进行商品住宅开发建设。 实体流转 指标流转 可转让、出租、抵押。 通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标，可在全市范围内流转。 建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。 2、试点案例：亭北村 嘉定小庙村 松江新镇村 金山亭北村 农村集体建设用地流转四个试点村 浦东益民村 2、试点案例：亭北村 金山支线 松卫公路 亭枫公路 亭枫高速 亭卫公路 嘉金高速 松隐社区 亭林镇区 指标流转合计：9.59公顷 实体流转合计：2.21公顷 土地流转指标 类 型 面积（公顷） 工业用地流转 工业用地指标流转 0.43 工业用地实体流转 1.03 小计 1.46 宅基地流转 宅基地指标流转 5.61 闲置宅基地流转 3.55 宅基地实体流转 1.18 小计 10.34 合计 11.8 因子1：村庄规模（人口规模、用地规模） 村庄规模越大，宅基地拆迁安置成本越高 因子2：村庄形态（建筑密度、平均层数、分散系数） 建筑密度越低、平均层数小的村庄土地流转效益高 因子3：户均住房情况（户均宅基地面积、户均建筑面积、建筑质量） 户均基地面积与建筑面积小的村庄安置成本低 因子4：设施水平（交通条件、公共与市政设施） 设施水平高等村庄具有较好的发展潜力 因子5：社会因素（村民意愿、村庄关系） 村民搬迁意愿强烈的存在土地流转的操作性强 一级指标 二级指标 村庄规模 人口 户数 用地面积 建筑面积 村庄分布 建筑密度 开发强度 平均层数 分散系数 住房情况 户均宅基地面积 户均建筑面积 建筑质量 设施水平 区位条件 交通条件 公共与市政设施 社会因素 村民意愿 村庄关系 综合得分 评价指标体系 宅基地流转要点 土地流转建议 土地流转的三种可能方案： （1）异地流转 （2）本地流转 （3）部分异地流转，建议4.4公顷用于本地流转，4公顷异地流转 土地流转功能建议： （1）实体流转 ①号：工业用地实体流转 面积：1.03公顷 功能：特色餐饮、农家乐、宾馆 ②号：宅基地实体流转 面积：1.18公顷 功能：商业服务业、宾馆 （2）本地流转部分 农民建房、商业服务业、超市等 本地流转建议范围：最大面积8.4公顷 本地流转范围选择原则： （1）不占用基本农田 （2）交通方便 （3）靠近镇区、基础设施配套条件较好 ①号：工业用地实体流转 ②号：宅基地实体流转 模式层面 土地流转制度设计 土地流转典型模式 市场层面 政府层面 农用地流转 集体建设用地流转 未利用地流转 建立农地流转的中介