中达尚城二期整合营销推广建议.pptVIP

对房产开发而言…… 扬长避短、避实击虚…… 擅于利用和制造区域绝对优势进行差异化营销是轻松获利的关键。 此为胜兵。 短兵相接、刺刀见红…… 盲目的与对手拼价格、拼投入、拼广告……虽胜犹败。 是为败兵。 如何寻找和制造中达尚城差异化竞争优势是本次提案的关键…… 中国楼市近况 --------玉树大地震和股市暴跌！ 菏泽楼市近况？ -----地价高涨，竞争加剧！ 受菏泽楼市遭遇08年房价不跌，09年涨幅山东第一等利好消息，2010年菏泽地块拍卖吸引了国内众多投资大鳄的密切关注和积极参与，土地拍卖价格暴涨，政府亦信心爆棚，声称今后菏泽所有地块拍卖底价将在每亩80万元以上！ 菏泽房产市场经过几年开发推广，长期积聚的刚性需求已经得到了很大的满足。但2009年菏泽各个区域在售项目除个别营销失误导致的部分滞销，大部分都量价齐升，收益丰厚！良好的销售状况又给许多早期规划的项目树立起更大信心，因此占地多年，罕见动静的中央公馆、公园一号、国贸中心、东城国际、领将帅府等众多大盘均在近期开工建设，停止观望，正式推出。 但目前购房的消费主体是投资性需求及被投资性需求，已建小区空置率在50%以上，在近期因政策调控打压投资客纷纷甩盘的背景下，再加上2010年房产市场供应量的激增，中达尚城的开发无疑要面临更大的风险。 首先，不必慌张： 以前常有人说，美国的今天是中国的明天。从房价上看，美国虽然比中 国更饱受金融危机的冲击，但其国内三线城市的房价还是远远高于菏泽的。 从需求看，美国农民仅占人口的1.8%，菏泽总人口881万，城市人口才28 万，注定未来城市住宅需求的持续旺盛需求；虽然这是由于两地经济发展状 况不同所致，但这是大势所趋！ 同时，菏泽九个县区里面，七个半县有煤，一个半县有油有液化气，资源 丰富，这几年菏泽经济发展一直位列全省前列，具有很大的发展前景。菏泽 住宅市场发展比较滞后，房地产市场现正处于上升初期，甚至在08年全球经 济危机，全国房地产业普遍出现销量剧减，售价下降等恶性危机背景下， 菏泽房产价格依然坚挺，2009年经济复苏后，房价涨幅更位列山东第一，但 相对周边济宁、聊城等山东其他城市，房价仍然较低。这也是2010年菏泽地 块拍卖吸引许多大型投资密切关注，拍卖价格暴涨，中央公馆、公园一号、 国贸中心等大盘均在今年近期纷纷停止观望，开工建设，正式推出的原因。 再次，正视风险： 虽然菏泽未来房产市场前景光明，但目前菏泽房产市场，经过几年开发推 广，长期积聚的刚性需求已经得到了很大的满足。而在建、待建房产项目星罗密 布，体量巨大，房价又远远超过普通购房者的消费能力，空置率很高，已经含有 了巨大的风险，再遭遇目前政策对投资性需求的打压，必将爆发更大的风险！ 如同上山遇老虎，最重要的不是跑过老虎，而是争取跑过上山的同伴。如 何跑的过同伴，涉及三个方面：一，实力领先。即要比同伴健康，要比他跑的快 跑的长久；做为企业，即要在产品品质、品牌信誉等方面比对手强势；二，轻装 上阵。要尽量抛弃身上所有的重量，这样即使在实力并不占优、甚至略有不如时 也有可能跑过对手。做为企业，就是控制支出、回笼资金，保证现金流通畅，因 为现金流就如同人在逃亡中的力气；三，策划正确。要选择正确的逃跑方向和逃 跑策略，别方向错了，冲着老虎跑，那越有力气越是轻装越死得快！做为企业，营 销策划的方向必须正确，如09年尚城热销，主要不是我们做的多好，而是主要竞争 对手华英嘉园营销策划方面的能力太差而已！（为什么同期南华康城的大户型就卖 的好？而风水问题的运作本就是营销运作范畴）。 宏观上看，所有房产项目，因为正是他们的开发、建设、推广，促成了菏泽房地产业的蓬勃发展，特别是项目所在区域的市场繁荣和品质形象，为中达尚城的提供了坚实的基础。但同时各个项目也会直接与中达尚城竞争客户，因此也是中达尚城项目的敌人。 这其中，更以同一区域国贸中心、华英嘉园、奥林花园和华侨城为甚，其次已经在菏泽百姓心中形成高端生活区域的南华康城、水岸嘉园、天阔逸城、公园一号、中央公馆等高端项目，亦会对中达尚城带来一定的竞争压力。 学会选择敌人，是从事营销策划的基本素质，因为选对敌人事半功倍！如百事可乐与可口可乐的挑衅竞争就是成功案子。尚城在09年借势华英嘉园亦取得四两拨千斤的极好效果，比其晚销售，但现在基本售罄，华英嘉园却还有百余套；比其起价低，但目前均价接近4000元，华英嘉园至今仍在3500元左右徘徊。 尚城应该选择谁做今年的竞争伙伴？ 国贸中心