产权理论培训教案27页.pptVIP

* 物业产权理论简要介绍 * 物业产权理论简要介绍 一、几个问题的交流分享 二、产权的界定 三、建筑物区分所有权 四、住宅内的产权形态 五、一起来回答的几个问题 * 一、几个问题的交流分享 1、我们物业管理是做什么的？ * 一、几个问题的交流分享 1、我们物业管理是做什么的？ 回答要点： 是为业主服务的。通过对物业的专业化维护保养，满足业主生活需要，促进物业的保值升值。 * 一、几个问题的交流分享 2、住宅小区是我们的吗？ * 一、几个问题的交流分享 2、住宅小区是我们的吗？ 回答： 不是，物业公司并没有住宅小区的产权。 * 一、几个问题的交流分享 结论：那就是说，其实是业主买了房屋、请我们来管理。 3、单个业主可以请物业公司来管理整个小区吗？ * 一、几个问题的交流分享 3、单个业主可以请物业公司来管理整个小区吗？ 回答： 不能。因为他没有整个小区的所有权利。但是，他可以请个保姆或管家来管理自己的家。 * 一、几个问题的交流分享 结论： 小区是由多个或众多业主共同一起居住的，产权形式复杂，如何很好的处理一些业主的不合理要求，需要对产权的划分有细致的理解。 * 一、几个问题的交流分享 小 区 的 组 成 * 一、几个问题的交流分享 小区的组成： 1、单套房屋（以套为单位） 2、单元（若干套房屋组成一个单元） 3、楼栋（若干单元组成一栋楼） 4、组团（若干栋楼按道路和习惯、围合布局等人为地或自然的组成楼群，称为组团） 5、小区，若干组团组成小区 * 一、几个问题的交流分享 小 区 的 组 成 * 二、产权的界定 资产分类： 公共性资产 私人资产 准公共性资产 对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。 （也称消费的“抗衡性”） 公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性） * 二、产权的界定 （一）私有产权( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。 * 二、产权的界定 * 二、产权的界定 （二）社团产权( communal property rights ) 众人共同享有的产权（不具排他性） 相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。 对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处） * 二、产权的界定 （三）集体产权( collective property rights ) 封闭性的小团体成员享有的产权。 其与社团产权的区别在于： 前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：小区公用设施、场地等 * 三、建筑物区分所有权 （一）概念 专有部分的专有所有权（A） 区分所有权项 共用部分的持分权（B） 因共同关系所生的成员权（C） * 三、建筑物区分所有权 （二）区分所有权的特性： 1.复合性 A、B、C三者的复合。 2.专有所有权的主导性 先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C * 三、建筑物区分所有权 3.一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。 4.登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。 5.权利主体的多重性专有所有权人、共有所有权人、成员权人 * 三、建筑物区分所有权 （三）区分所有权种类 建筑区分所有权种类: 纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。 * 四、住宅内的产权形态 （一）专有 室内净空 （二）部分共有  指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。 （三）全体共有 如小区内的道路、绿化等用地。 （二）、（三）属于准公共物品，即集体产权性质。 物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。 * 三、建筑物区分所有权 要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。 在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过