8月典型住宅户型分析报告（142页）.ppt

2010年8月典型住宅户型分析 去不去，看位置； 行不行，看户型； 定不定，看价格 。 —— 购房经验 设计得最好的户型，就是最好卖 的户型。 —— 销售经验 好户型 = 好布局 + 好功能 —— 设计经验 page2 page3 概论 四明设计 功能分区 合理布局 风水忌讳 page4 概论 —— 住宅户型既具有唯一性,又与住宅 区内或周边的其它建筑环境不无关 系。 page5 户型与小区布局的关系 • • 住宅价值的唯一性 相同的户型，位置不同， 楼层不同，拥有资源的不尽相同； （景观资源、空间资源、朝向资源） • • 相同的户型，位置不同， 楼层不同，其价值亦不同。 案例中，A栋与C栋户型相同，但A栋面 对中心园林，视野开阔，C栋视野受到前 排住宅楼阻挡，C栋价值显然没有A栋 高。 A C page7 户型与楼层的关系 • 低楼层可以享受内院景观； • • 小区住宅，楼层越高，视野增加，楼间的压 抑感越少。 高层住宅价格制定时，有时最低价为4层； 1层有私家花园；2、3层看小区景观； 因此，1、2、3层的价格可以高于4层； 4层以上，逐层增加楼层差价。 注：多层（7层）住宅： 3层=最高单价 2层=4层=5层= 次高单价 1层=6层=7层= 最低单价 （1层无花园） 户型与自然朝向的关系 • • • 广东以北民居：北向房终年无阳光， 选择南向房是购房前提。 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光； 向北房冬日无阳光，夏日有阳光。 选择南向房可以冬暖夏凉。 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观。 朝向不讲究。 客户购楼朝向选择： 南向 东南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 page8 page9 户型与景观朝向的关系 自然景观 自然朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 • • 案例： 1． 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 • 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力 page10 • 户型平面的通透性，取决于建筑平面。 点式楼 （一梯四户） 后排:南北通,但视线受阻 前排:不能实现南北通 户型与建筑平面的关系 板式楼 （一梯四户） 前两户不能实现 南北通 板式楼 （一梯两户） 户户南北通 经 典 户 型 page11 户型的建筑形式 • • • • • 平面 复式 跃式 错层 夹层 经 典 户 型 page12 下层 • • • • • 平面 复式 跃式 错层 夹层 上层 经 典 户 型 由踏步（一般2—3级）将空间分割（“风水”有单数之 说）。 page13 • • • • • 平面 复式 跃式 错层 夹层 经 典 户 型 page14 • • • • • 平面 复式 跃式 错层 夹层 由楼梯（一般为半层）将空间分 割。 跃式与错层的 区别: 影响结构与否 (建筑的结构 体系不同) A B page15 整层小于2.2米的夹层空间（赠送），但此空间 相对压抑，常见于中小户型中（深圳.丽景 城）。 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 • • • • • 平面 复式 跃式 错层 夹层 page16 四明设计 —— 通风采光，是中式住宅必须讲究 的关键点。只有“四明设计”的户 型，才能保证居住的舒适性。 page17 公共空间“三明设计” 住宅楼公共空间“三明设计”，有利于通风采光： • • • 电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所 的自然通风采光（架空层、楼 梯、电梯厅、公共走廊）。 • 一梯八户的住宅平 面，其公共空间难以 保证通风采光。 page18 公共空间通风采光不良案例 “黑电梯厅” “黑公共走道” “黑消防楼梯” page19 公共空间通风采光案例（1） • 明电梯厅 一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采 光，应不是难题。 明消防楼梯 公共空间通风采光案例（2） • 一梯18户的深圳.丽阳天下也能够做到公共空间的 通风采光，显示出建筑师的苦心。 page20 电梯厅通 风采光 消防楼梯 通风采光 公共通道 通风采光 经 典 户 型 page21 • • 公共走廊与电梯厅都实现了通风采光； 但消防楼梯不能自然通风采光。 公共空间通风采光案例（3） 公共通道通风 采光 电梯厅通风 采光 消防楼梯不 能通风采光 page22 公共空间通风采光案例（4） • • 消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光； 但公共走廊不能自然通风采光。 消防楼梯通 风采光 公共通道不能 通风采光 电