【店铺管理】百货店开店物业选择.ppt

5、物业结构 建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于1/2 商业楼层不超过6层，单体面积一般不少于2000平方 层高：商业建筑层高不少于4.2M，净高不少于3M 柱距：建筑柱距不少于7M 楼板荷载：不少于350公斤/平方 地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地 面硬化磨平 中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭 内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等 三、物业选择 三、物业选择 6、内部交通 在商场内中心位置和方便顾客流动、组织客流及货物进出位置设置有自动手扶电梯、客梯、观平梯和货物电梯。 三、物业选择 7、配套设备 （1）电气设备 ①配电 双回路高压供电 商场内电力单独供给并计量 满足商场内80-120W/平方用电 所需用电配线到位 * 百货店开店物业选择 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈—— 是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈的层次—— 商圈一般可分为三个层次 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 （一）商圈的概念 A、核心商圈—— 核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55－70％ B、次级商圈—— 次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15－25％。  C、边缘商圈—— 边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。 一、商圈分析 1、烟台市商圈调查 （二）商圈分析的作用 一、商圈分析 确定新店的选址和商圈范围 评估商圈的市场机会和发展潜力 了解消费者的购买行为和购买潜力 了解消费者和目标市场的特征 了解竞争对手的特征 提供市场经营战略的指导依据 获得其他相关数据 （三）商圈的分析 1、市场评估 城市经济指标—— 人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等 居民经济指标—— 人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等 其他经济指标 一、商圈分析 （三）商圈的分析 2、商圈调查、选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口 数等 选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交 通状况等 商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等 一、商圈分析 （三）商圈的分析 3、消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工 具等 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家 的评价和喜好度等 消费者购买力研究 一、商圈分析 （三）商圈的分析 4、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。 一、商圈分析 （三）商圈的分析 5、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等 竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等 一、商圈分析 二、店址选择 1、店址选择的重要性 　　百货店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途 店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据 店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素 店址选择要坚持“方便顾客”的原则 二、店址选择 2、店址选择的原则 百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方便顾客购物为原则。 选择城市中央商业区 选择城市交通要道和交通枢纽的商业街 选择城市居民区商业街和边沿区商业中心 选择购物中心 二、店址选择 3、区域位置选择 百货店在选址过程中，具体选择城市的哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，确定区域位置。 二、店址选择 3、区域位置选择 日常生活必需品 这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低 顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现 经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区 4、区域位置选择 周期性需求的商品 对这类商品，顾客是定期购买的 在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要 的商品品种 顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品 的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业 中心成交通枢纽、交通要道的商业圈 二、店址选择 3、区域位置选择 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低 顾客