【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（上半部）.ppt

湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告 ;发展思路 ;整体经济持续发展;零售总额快速增长，餐饮消费趋旺;人均可支配收入增加，居民消费时尚化;发展思路 ;项目区位环境分析;项目所在区域与其他区域相比较;城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇;项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值;城市发展;城市规划——商业中心规划;城市规划——商业街规划;城市规划——项目周边规划;城市规划——周边道路规划;周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地;项目周边1公里内人口;项目3公里范围内人口;项目5公里范围内人口;项目周边配套;霞山、 开发区;项目人车流动线分析;发展思路 ;湛江市商业向综合型购物中心发展;商品的档次和种类： 商品种类较为齐全。 中档商品品类供应齐全，高档\顶级商品品种较少。;4;两大市级商业分布;两大市级商圈比较分析;湛江市2000~2007年商业项目供应一览表;湛江市2000~2007年商业供应;湛江市2000-2007年供需分析;2007年湛江市商业项目租金表现;商业未来供应量预计;研究对象甄别;湛江市商业物业横向分析——经营范围;湛江市商业物业横向分析——主力店与客流量;湛江市商业物业横向分析——餐饮娱乐比重;国贸大厦;国贸大厦;国贸大厦商品品牌结构分类调研;国贸大厦;国贸大厦;国贸大厦建筑规划分析;国贸大厦建筑规划分析;国贸大厦建筑规划分析;国贸大厦;世贸大厦;世贸大厦;世贸大厦商品品牌结构分类调研;世贸大厦;世贸大厦建筑规划分析;世贸大厦建筑规划分析;世贸大厦建筑规划分析;世贸大厦;城市广场;城市广场;城市广场商品品牌结构分类调研;城市广场;城市广场建筑规划分析;城市广场;荣基国际广场;荣基国际广场;荣基国际广场商品品牌结构分类调研;荣基国际广场;荣基国际广场建筑规划分析;荣基国际广场;嘉信茂购物广场;嘉信茂购物广场;嘉信茂购物广场商品品牌结构分类调研;嘉信茂购物广场;嘉信茂购物广场建筑规划分析;嘉信茂购物广场;广百鑫海名店城;广百鑫海名店城;广百鑫海名店城商品品牌结构分类调研;广百鑫海名店城;广百鑫海名店城;怡福国际广场;怡福国际广场;怡福国际广场商品品牌结构分类调研;怡福国际广场建筑规划分析;怡福国际广场;周边主要竞争对手分析;金沙湾广场平面设计图;金沙湾广场平面设计图;优点：外形吸引出入口众多，吸纳人流能力强缺点：人流缺乏回环空间商业死角较多;项目与金沙湾广场比较;湛江市零售业主要品牌出现频率统计;湛江市零售业主要品牌出现频率统计;商业各行业市场情况;商业各行业市场情况;商业各行业市场情况;商业各行业市场情况;商业各行业市场情况;商业各行业市场情况;商场管理层访谈要点;商场管理层访谈要点;广州不同业态商家访谈分析;广州不同业态商家访谈分析;百货商家开店要求;调查方案概况;消费者结构分析;消费者结构分析;消费者结构分析;消费者结构分析;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者消费行为研究;消费者对商场/品牌的看法;消费者对商场/品牌的看法;消费者对商场/品牌的看法;消费者对商场/品牌的看法;消费者对商场/品牌的看法;消费者对湛江商业的看法;消费者对湛江商业的看法;消费者对湛江商业的看法;消费者对湛江商业的看法;消费者对湛江商业的看法;消费者对湛江商业的看法;问卷调查结论;发展思路 ;研究和解决的思路：;第一部分：湛江商场分析 --对湛江现有的商场运营情况进行诊断 －分析为什么有些商场运营的比较成功？ －而有些商场却运营的并不理想？ －从中发现市场的机遇和发展趋势，对本项目发展提供方向。;湛江商场经营状况诊断;湛江经营比较理想的商场特征分类;鑫海广百、国贸／世贸客群锁定情况比较;需要关注的几个现象：;现象2：同一个高档品牌，会有不同的产品价格和档次，三家商场抽样，鑫海广百的档次和价位最高。;经营比较理想商场：鑫海广百百货;经营比较理想商场：国贸广场/世贸广场;经营一般的商场：城市广场;经营不理想的商场：荣基国际/怡福国际;小结性分析：;第二部分：湛江主力消费群体判断 判断方式： －分析不同群体定位的商品营业额情况； －分析湛江居民目前的收入水平和结构； －通过问券调查和深度访谈了解； 从而为项目的客群定位、功能设置、业态业种规划提供参考和决策依据。;湛江人口收入与职业特征;湛江不同消费能力群体消费行为分析;湛江人消费力结构与年龄结构的关系;针对不同年龄消费群体的零售业种营业情况;湛江不同年龄群体对娱乐、休闲功能的消费态度与偏好分析;消费群和消费行为特点分析;小结性分析：;第三部分：不同业种、业态情况分析 －湛江不同业种、业态总体营业情况 －不同业种、业态品牌商