中国不动产开发案例描述及分析.docxVIP

目录一．项目概况3（一）项目经济技术指标3（二）项目区位4（三）通达性41.3.1 三纵、三横主干道网络41.3.2 公交路线41.3.3 距离重要港口码头车站机场的车程4（四）区域规划51.4.1 珠海市区域规划51.4.2 斗门区域规划61.4.3 生态绿色规划7（五）区域未来规划对项目开发的影响91.5.1 区位优势91.5.2交通便利、可达性强91.5.3未来规划利好9（六）地块自然情况及四至情况91.6.1 土地自然状况101.6.2四至情况10（七）周边配套概况11（八）小结13二．市场环境分析13（一）宏观房地产市场分析132.1.1城市经济总量及人口分析142.1.2近三年本市相关类型商品房统计指标及分析152.1.3 城市新近成交土地价格分析182.1.4珠海土地成交量分析202.1.5珠海土地成交价格分析21(二)片区房地产市场分析212.2.1 上、本年度至今本片区相关商品房销售统计指标分析212.2.2片区新近成交土地价格分析25（三）竞争楼盘分析272.3.1主要竞争楼盘分布示意图272.3.2主要竞争楼盘户型调研汇总表272.3.3主要竞争楼盘具体分析28（四）小结35三．目标客户调研分析35（一）目标客户定位35（二）目标客户统计学分析36（三）客户产品需求分析36（四）小结37四．公司经营目标分析38五．项目SWOT分析38（一）优势385.1.1交通385.1.2景观395.1.3地段39（二）劣势395.2.1环境395.2.2交通39（三）机遇39（四）威胁40（五）提升项目竞争力小结405.5.1如何利用优势，规避劣势405.5.2如何结合优势、市场机会405.5.3如何突破劣势、威胁40六．市场定位结论41（一）项目定位41（二）客户定位416.2.1 客户特征分析416.2.2客源分布42（三）项目竞争定位分析426.3.1项目定位方向关键点426.3.2竞争定位436.3.3项目整体营销方向研判44七．规划设计要求47（一）规划理念.47（二）设计原则47（三）总体布局要求487.3.1住宅户型配比487.3.2车位配比487.3.3景观设计要求49（四）建筑产品要求537.4.1住宅部分537.4.2建筑风格537.4.3户型与产品的初步定位567.4.4商业部分57（五）区内配套59（六）基本公共设施要求63八．风格建议65九．地块用地价值分区65十．住宅户型与交付标准定位67十一.项目分期70十二.其他设计要求70一．项目概况（一）项目经济技术指标出让土地概况挂牌序号/宗地编号13148/珠国土储2023-33宗地位置斗门区湖心路口以东、白藤九路北侧宗地面积（m 2）119169.41规划土地用途住宅、商业（商业建筑面积占10%、住宅建筑面积占90%）出让期限住宅70年，商业40年容积率≤2.5且＞1.0建筑密度≤20%绿化率≥35%起始价格（楼面地价 元/m 2）人名币 2375增价幅度（楼面地价 元/m 2/次）人名币 30竞买保证金（万元）人名币 35000；美金 5740；港币 44700备注：1.上述地块以现状供地；2.上述地块商业需要在湖心路一侧集中布置；3.上述地块套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70%以上；4.上述地块不设保留价。（二）项目区位坐落位置：斗门区湖心路口以东、白藤九路北侧（三）通达性1.3.1 三纵、三横主干道网络三纵高栏杆第二通道、机场高速、江珠高速三横粤西沿海高速、珠海大道、金湾大道1.3.2 公交路线地块附近的公交路线有：301路、503路、504路、601b路、601路、601路夜间专线、602a路、602路、603路、609路。1.3.3 距离重要港口码头车站机场的车程离目的地距离珠海机场20公里高栏港25公里香洲区30公里拱北口岸32公里广州120公里深圳175公里（四）区域规划1.4.1 珠海市区域规划珠海市定位“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”珠海空间布局建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系。1.4.2 斗门区域规划斗门区域定位斗珠三角西南部节点地区之一，珠海西部门户，山水组团型城市综合区。由于斗门位于江门、中山、珠海及开平、台山等城市构成的珠三角西南城市网络地理中心位置，在未来快速交通大网络形成后，斗门将成为珠海连接粤西各城市的窗口。功能结构“三足鼎力”格局：中心城区—工业聚集区—农业示范区工业集聚区西南部片区将成为工业集聚区，这一区域主要包括乾务镇、斗门镇以及井岸镇西部的部分区域，农业生态旅游示范区：北部片区将成为现代农业和生态旅游示范区。范围主要包括莲洲镇全部、白蕉镇和斗门镇北部，面积共310平方公里。西部中心城区这一区域主