北海地产项目户型最终定位分析.ppt

在拥有了具有竞争力的空间格局之后我们可以将价格做到什么样的水平才真正具备极强的竞争力呢 价格竞争分析 一房户型：直接竞争对手最低总价约为52.5万； 两房户型：直接竞争对手最低总价约为47.9万； 三房户型：直接竞争对手最低总价约为51.9万； 价格竞争分析—竞争对手价格 通过价格控制，可实现在北海的强劲竞争力 价格竞争分析—价格控制 二次定位分析 二次定位分析—客户群定位 购买用途 来源 年龄构成 年收入水平 需求户型 可承受总价 比例 度假+投资 外地 30-45岁 8-15万 30-50㎡一房 70-80㎡两房 40-50万 10% 15% 纯投资 北海 30-45岁 15-30万 80-90㎡两房 30-50万 5% 外地 30-45岁 10-20万 30-50㎡一房 70-80㎡两房 30-40万 25% 25% 纯居住 北海 30-40岁 10-15万 70-80㎡两房 90-110㎡三房 40-50万 12% 3% 外地 40-50岁 8-10万 30-50㎡一房 70-80㎡两房 40-45万 2% 3% 二次定位分析—户型配比 根据对关键户型的对比分析，对户型配比进行调整分析，得出以下结论 二次定位分析—价格竞争对比(总表) 二次定位分析—价格竞争对比(分表) 一房户型：本案与竞争对手相比，将拥有极大的价格优势，不仅单价更低，同时，总价更是仅有对方的1/3； 两房户型：本案与竞争对手相比，具有较大的竞争优势，同面积价格更低，同时拥有更优的性价比； 三房户型：本案与竞争对手相比，具有一定的竞争优势，同面积价格更低，且舒适度更强； 二次定位分析—户型参考(紧凑型一房) 去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米； 去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间； 将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置； 将现有衣柜旋转90°，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置； 床头柜功能则可利用飘窗来承担； 通过空间调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强； 二次定位分析—户型参考(舒适型一房/单间变一房) 户型开间：由3.3米扩展为4.2米； 卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米； 客厅：进深由3米，压缩为2.7米； 卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米×2.5米院馆； 阳台：向外延伸1米，形成1米×2.5米阳台； 功能区 原户型 改良后 开间 3.3 4.2 总进深 6.5 6.8 卫生间 1.9*1.55 1.6*2.2 客厅 3.3*3 4.2*2.7 卧室 2.3*1.5 3.2*2.5 阳台 1*1.5 1*2.5 套内 20 23.31 建面 25 30 赠送面积 2 5.25 实得套内 22 28.56 实得建面 27 35.25 赠送率 10% 22.5% 二次定位分析—户型参考(实用型两房) 封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米×2.5米空间； 经改造，户型面积将增大1.5㎡(建面1.9㎡)，舒适度与实用性进一步增强； 功能区 原户型 改良后 次卧 2.9*1.5 2.9*2.5 套内 45 46.5 建面 58 59.9 赠送面积 5.52 6.97 实得套内 50.52 53.47 实得建面 63.52 66.87 赠送率 12.27% 15% 二次定位分析—户型参考(舒适型两房) 封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米×2.5米空间； 客厅：开间由3.2米，扩展至4.2米； 经改造后，户型面积将增大7.95㎡(建面10.19㎡),但更具舒适度; 功能区 原户型 改良后 次卧 2.9*1.5 2.9*2.5 客厅开间 3.2 4.2 套内 45 52.95 建面 58 68.19 赠送面积 5.52 6.97 实得套内 50.52 59.92 实得建面 63.52 75.16 赠送率 12.27% 13.16% 二次定位分析—户型参考(两房变三房) 可将原设计中，主卧部分设置为院馆，可使户型套内面积减少为65㎡左右； 同时，将原主卧卫生间，划入次卧，保留原始户型的双卫设计； 功能区 原户型 改良后 套内 70 65 建面 89.47 83 赠送面积 7.545 12.545 实得套内 77.545 77.545 实得建面 97.015 95.545 赠送率 13.67% 20% 最终定位分析 北海项目 目录 简要客户分析 户型竞争分析 价格竞争分析 二次定位分析 简要客户分析 简要客户分析—调研信息汇总 简要客户分析—调研信息汇总 若将“一改二”计为两房，“二改三”计为三房，“三改四”计为四房，则得出最终比例如上图所示； 简要客户分析—客户需求信息汇总 简要客户分析—最低(紧凑型)需求汇总 简要客户分析—舒