合富辉煌长沙某项目产品规划设计建议.ppt

附加值的挖掘方向 户型设计 小区的户型设计，一般以110平方米至130平方米的户型为主，但这与“国六条实施细则中规定的9070”政策产生冲突，尤其本项目处于市中心，长沙市政策要求达到9080，如何在项目的设计过程中使设计出的住宅户型既满足市场的需求，同时又合理地规避国家政策的规定，以下户型设计可以给我们一些启示： 户型图 改户型设计时为两市两厅约83m2 附加值的挖掘方向 户型设计 A部分施工时为栅格，不计算面积；装修时将栅格上铺水泥板，成为该户型的厨房，原C部分的厨房可改为书房，约增加使用面积8平方米。 B部分施工时为入户花园，计1/2面积，装修后成为该户型的餐厅，约增加使用面积7平方米。 D部分为阳台，通过抬高地平面，使该部分层高低于2.2米，不计算面积，但不影响使用，也可在装修使将地平降低，该户型中通过这种形式，实际增加使用面积约10平方米。 E部分为观景露台，不计算面积，但实际增加了该户型的使用面积约12平方米。 A部分施工实景和装修实景 D部分施工实景和装修实景 附加值的挖掘方向 户型设计 结论：该户型通过合理的设计和巧妙的规避面积计算规范，将二室二厅、建筑面积约83平方米的住宅，变成三室二厅、实际建筑面积约110－120平方米的住宅（共增加使用面积约25－37平方米），较好的解决了“9070”政策的规定。同时，由于施工面积的减少，相应可以减少开发过程中按开发面积缴纳的相关税费，降低开发成本。销售过程中适当提高销售单价，确保在面积减少的情况下销售总价不变。当然, 具体情况具体对待，不可全盘照搬, 主要是学习的设计风格, 人性化的设计理念和合理的设计技巧。 * * * * 长沙某项目产品规划设计建议 规划布局 序号 项目 数值 单位 备注 1 总用地面积 45609 M2 2 净用地面积 41100 M2 3 建筑基底面积 9800 M2 4 总建筑面积 205500 M2 5 住宅建筑面积 196500 M2 6 商业建筑面积 9000 M2 7 容积率 5 / 8 建筑密度 23.5% 经济技术指标表 示意总图 中心绿地 集中绿地 中心轴线 步行入口 车行出入口 车行出入口 步行主入口 建筑风格建议 建筑风格 建筑的外在已呈现出简约的现代感，但内在仍存在着那份优雅、高贵的艺术气息，体现出古典与现代糅合后的独特美感。 园林景观建议 长沙住宅市场园林风格水平参差 目前市场上的园林风格主要集中有： 中国式园林——如西街花园、桂花城 欧洲传统园林——如世嘉国际华城、左岸春天 热带景观园林——如美林景园、上海城 现代欧式园林——如长奥：绿城桂花城 西街花园 世嘉国际华城 美林景园 绿城桂花城 园林景观建议 主景观体系的营造，贯穿社区始终，也是不同组团分隔与联系的区域 园林景观建议 庭院景观与主景观体系的衔接，由开放景观至半开放景观的过渡 园林景观建议 户型设计与创新建议 长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题 美林景园 134m2 上海城 125m2 客厅独立性不强,被穿越 三房主人房没有衣帽间 户型建议 香墅美地 125m2 阳光100 148m2 没有设置工作阳台 没有考虑室外空调机位置 长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题 户型建议 香墅美地 126m2 房间互相干扰 世嘉国际华城 127m2 交通走道过长、卫生间偏远 主卧室 餐厅 长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题 户型建议 阳光100 二期户型 左岸春天 193m2 暗厕 暗厕、暗厨 长沙中高端市场住宅产品设计普遍存在的问题 户型建议 竞争分析结论 长沙中高档物业产品发展空间较大 户型建议 长沙中高端消费者在户型方面的基本偏好 消费者市场调查的基本结论: 长沙中高层消费者对大面宽、短进深的宽大户型十分向往，尤其青睐宽大的客厅和阳台，强调景观视野的开阔和优美； 对采光通风和户型方正有着强烈要求； 对楼间距相当敏感，宽阔的楼间距以及优美、视觉开畅的社区景观园林绿化成为社区品质的重要标准之一； 在提高居住舒适度与增强主人自豪感方面的户型创新设计颇受欢迎，如入户花园、空中花园、270度落地观景窗； 视野开阔、居高临下的高层和亲近自然的低密度类别墅产品是长沙消费者心目中的高档物业； 多层物业目前还停留在“需要爬楼梯”中低端形象阶段，产品设计的落后是关键原因，随着多层产品品质的提升，人们的观念正在发生巨大转变。 户型建议 项目户型设计的基本原则：生理和生活功能分区 公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和个人活动及卧室等分开，不交叉。 干湿分区：需保持干燥的空