合富辉煌广州楼市市场监测报告.ppt

三季度新增信贷额有所回落 三季度新增信贷大幅回落，前三季度总计达8.51万亿，全年新增信贷有望接近10万亿。 二套房贷收紧，买家观望情绪抬头 6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策 通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。 由于担心政策的收紧将对市场造成较大影响，在前景不明朗下，买家观望情绪有所加重。 银行实际操作仍较宽松，对市场影响有限 不同银行的实际操作差异大，房贷仍是大力争取的优质业务。 由于部分银行的放贷指标用完，对二套房贷可能从严执行，但在开发商的配合下，大多能从其他银行获得贷款优惠 因此，二套房贷收紧暂时未对市场造成太大的影响。 新增供应跟不上市场销售 2009年6月份开始，2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得每月新增供应跟不上市场销售。商品住宅批准预售面积和销售面积的比例只有0.33，8月份更低至0.09。 供应呈不断减少的趋势 二季度开始，广州市全市，尤其是中心四区，总体供应呈现大幅减少的趋势。 商品住宅成交呈现“量减价升”的局面 受供应不足的影响，广州全市商品住宅呈现“量减价升”的局面。 高端住宅成交比例上升 高端住宅每月新增供应波动较大，1-8月批准预售面积和销售面积的比例为0.8，跟大市相比，新增供应与市场销售处于较为均衡的局面； 高端住宅成交主要集中在天河区的珠江新城及汇景新城。 十一市场背景小结 大的宽松政策下，货币政策适度收紧 缺货（余货不多、上市的新货跟不上市场销售） 受供应影响，成交大幅下降 说明 可售货量指已取得预售证的货量，加上在售余货; 在售货量指可售货量剔除“未推售新货”的实际在售货量； 未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量； 统计时间为2009.9.1-2009.10.8，以下统称“十·一”黄金月 供货最少的黄金月 本次黄金月在售货量只有2.5万套，为近三年黄金月中最少的； 忽略09年“五一”黄金月的供货，海珠区、番禺区本个黄金月的供应变化不大，较为充裕； 天河区、白云区、黄埔区、南沙区及萝岗区的供应较之前几个黄金月明显减少。 广州全市在售货量只有2.5万套 合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 广州全市“十·一”期间商品住宅在售货量约2.5万套； 约8700套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。 市中心在售货量约8800套 合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 广州中心组团“十·一”期间商品住宅实际供应约8800套； 约4600套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。 新增预售供应最多的黄金档期 2009年“十一”期间，广州全市新增预售供应（含9月份新增预售，但没有推售的产品）近150万平方米，其中中心城区97万平方米，为自2006年以来新增预售供应最多的黄金销售档期。 实际在售新货超过1.3万套，集中在中心城区 合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 中心四区10全新盘首推，市场重心偏向市区 合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 2009年“十一”期间，广州市全新盘上市（包括虽取得预售证，但十一期间开放板房参观）16个楼盘，接近4800套，其中广州市中心（天河、海珠、荔湾、越秀）就占了10个，约2200套货 9月广告投放强度125万元/个，同样创历史新高 9月广告投放86个盘，白云投放费用最高 2009年9月全市推广个盘数为86个，比2008年9月的108个减少22个，但投放费用1.08亿，同比却增长15%。 今年“十一” 个盘推广量较密集的区域分布于海珠、天河、白云、花都。 投放费用较大的区域分布于白云、花都、番禺、天河。 恒大绿洲、海怡半岛、玖珑湖投放费用最高 广告投放20强中品牌发展商楼盘占13个，可见品牌发展商实力雄厚。 恒大绿洲是今年恒大打造的重头戏，投放费用最高，达1766万元。 投放三强的恒大绿洲、星河湾海怡半岛、玖珑湖开盘旺销，可见广告投放策略凑效。 品牌房企延续“联展”策略，共贺中国60华诞 品牌房企延续“联展”策略，共贺中国60华诞 广州南、北两大顶级豪宅“十一”争艳 “常规折扣、一口价”为主，额外优惠不多，促销力度减弱 与“五一”相比，楼价大幅上升 楼价升幅明显，普遍在15%以上。 市中心及亚运周边、白云新城周边的楼盘（含高端住宅）升幅最大，普遍升幅在15%~40%； 外围区域的价格补涨现象明显 ，普遍升幅在20~30%； 外围别墅升幅10~20%。 与07年“十一”相比，各板块差异较大 市中心物业、亚运及白云新城周边物业（高端住宅除外）已回复到甚至超过07年楼价高位； 外围