天竹置业西关正街劳动路项目市场研究.ppt

天竹置业︱西关正街-劳动路项目 市场研究报告 报告说明： 本报告的数据主要来源于： 2007年国务院发展研究中心6月份出版的《中国国力报告》； 西安市统计局城调大队； 本次市场调查的问卷分析； 塞尚沟通积累的市场研究数据。 第一单元　西安房地产开发市场宏观经济运行情况 ◆西安城市空间外溢加速 ◆从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平;恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡 的阶段;同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。 ◆在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在 从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。 ◆西安扩张：从“方城”到“环城” 小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市 中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在 “拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。 “大西安”时代，外围组团中心形成 如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象， 尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。 九宫格局，一城多心 在西安第四次规划（2004-2020）布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局， 并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”： 在西南方向形成以户县为主的副中心，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，在北 部方向形成以阎良为主的副中心，在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心。 城市人口 西安市GDP 城乡居民与金融机构储蓄余额 地方财政可支配财力 城市居民人均可支配收入 固定资产投资 房地产开发投资 人均居住面积 长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳。2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市 增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%。 “房产泡沫”与西安几乎无缘，“稳中有升”是 西安多年来房价走势的最基本特征。 2005年，受政策打压及市场观望情绪影响，当外地住宅市场价格回落时，西安普通住宅价格仍然保持着平稳的 走势，2005年，西安普通住宅市场售价为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。 西安的购房需求是以实际的居住需求为主、投资功能为辅的，房价走势平稳也将是未来一段时期的市场必然。 07年上半年陕西省房地产宏观市场运行情况 2007年1－6月，全省房地产投资完成213.55亿元，比上年同期增长34.7％， 增速比上年同期加快13.3个百分点，比2007年1－3月加快了12个百分点。 06年是土地开发年，07年是商品房建设年 2006年，全省的商品房屋竣工面积持续负增长，市场供给不足，拉动房地产投资增长的主要因素是 土地开发投资，而商品房建设投资增长缓慢。今年以来，随着土地开发投资的完成，商品房竣工面 积大幅增加，市场供给加大，带动商品房销售面积大幅度增加。1－6月全省商品房销售面积519.26 万平方米，比上年同期增长70.2％；商品房空置面积101.42万平方米，比上年同期下降11.9％。 西-咸一极独大的市场格局短期难以改变 作为西北五省中心城市的西安，随着西咸一体化的推进，经济地理位置越发突出，目前西安和咸阳 的房地产投资已经占全省的80.5％，比2006年增加1.5个百分点。1－6月西安和咸阳的房地产投资 175.9亿元，比上年增长39.5％，较全省增速快4.8个百分点。相对于全国的经济重镇，西安还处在 相对落后的位置，无论从经济规模和发展速度，西安及周边地区对我省的贡献都应该更大。 影响房地产开发投资持续增长的因素 全省房地产市场在总需求稳定增长的背景下，资金和土地就成为影响供给的主要因素。目前，我国虽然进入了 缓慢的加息周期，但利率的增加对房地产的需求还没有产生实质影响，对房地产企业的债务成本影响也较为有 限。在资金供给压力相对不大的条件下，影响我省房地产开发投资持续增长的主要因素是土地供给。目前的新 增竣工楼盘大多属于房地产企业在2004年土地“招”、“拍”、“挂”制度之前取得的土地。而今年1-6月，完成开发土 地面积217.31万平方米，比上年同期减少27.9％，从这个角度看，土地供给将成为影响我省房地产开发投资持 续增长的主要因素。（数据来源：市统计局城调大队） 第二单元：西安房地产开发市场分类研究与分析 2007上半年西安各板块市场 07上半年，