开发项目投资建议书.ppt

华润置地 天津津塘路项目 投资建议书 一.项目背景…………………………………………………3 二.项目概况 ………………………………………………18 三.市场研究 ………………………………………………31 四.土地市场 ………………………………………………39 五.项目定位 ………………………………………………49 六.规划设计 ………………………………………………55 七.投资收益分析………………………………………… 58 八.SWOT分析 ………………………………………………67 九.项目风险分析 …………………………………………74 十.项目研究结论 …………………………………………74 十一.土地获取方式 ………………………………………75 一、项目背景 该地块为07年1月天津市第一次公布的17宗招商地块之一，目前已经公示。本次挂牌公告日期为2007年6月29日至7月18日，挂牌时间为10个工作日，自7月19日至8月1日16:00；起挂价13亿元，折合楼面地价3877元/平米；竞买保证金3.25亿元，竞买保证金到帐期限2007年7月31日16:00。 宗地面积181405.9万平米，总建筑面积33.5万平米（居住23.5万平米，公建10万平米；小学用地10000平米，幼儿园用地2400平米，小学及托幼用地由开发商预留，政府负责建设）。该地块是06年至今中心城区外环线内公开出让的最大地块。 项目周边配套较为完善，居住氛围较好；毗邻津塘公路和津滨轻轨，连接中心城区与滨海新区，交通非常便利；区域内当前供应量很小，销售情况良好，土地升值潜力较大。 该地块受到多家开发商关注，预计竞争较为激烈。 二、项目概况-位置 位置 位于中心城区东部的河东区，毗邻东丽区； 距离东丽区政府3公里； 东丽区政府周边为韩国人聚集区； 项目对面为天津电气传动设计研究所、西门子电气传动设计研究所 四至 东至规划武当路 南至规划娄山道 西至规划龙岗路 北临津塘公路、津滨轻轨及地铁9号线。 二、项目概况-区域规划 天津南站中央商务区：规划建设成为以金融、商务为主的现代服务业发展标志区。 津滨大道现代商贸物流聚集区：将建成面向全市、服务滨海新区，辐射环渤海地区的现代商贸物流聚集区。 天津站——嘉华枢纽型商务商业聚集区：规划建设直接服务型商业聚集区和紧密服务型商务商贸聚集区。 大直沽文化旅游观光区：将建成有直沽文化、洋务文化、体育文化特色的休闲文化旅游观光区。 天钢国际商务聚集区：规划建设成辐射津京冀环渤海地区的会展标志性聚集区和天津市国际会议展览中心区。 二、项目概况-交通状况 交通方式 城市主干道：津塘公路——通往滨海新区 快速路：昆仑路（东南半环快速路）——通往河西、东丽区 轻轨 津滨轻轨一号桥站（距离地块约30米）——通往滨海新区 地铁 规划9号线（预计09年通车） ——通往天津站（2、3、9号线交汇处，及京津城际铁路枢纽），通往规划南站CBD（已经启动）约10分钟车程 规划地铁7号线（远期） 距离 距离市中心约9公里； 距离天津站8.5公里； 距离规划南站CBD6.5公里 距离天津机场9.5公里 二、项目概况-配套状况 周边配套较为成熟 重点中学45中（初中、高中） 二号桥医院、广宁医院 二、项目概况-规划指标 该项目建设商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积比重应当达到开发建设总面积的70%以上 二、项目概况-交地条件 出让范围内除锅炉房、市工程技术学校外，全部已拆迁完毕，尚未拆除的学校、加油站将于2007年12月31日前拆迁完毕;界外用地范围内尚未拆除的住宅楼、公建等将于2008年12月31日前拆迁完毕。 该地块内西北角、东南角处（C、D地块）未拆迁住宅楼等占地面积2522.3平方米，此次先行办理178883.6平方米（含小学、幼儿园用地）土地手续，待拆迁完成后，出让人再与受让人签订2522.3平方米土地的补充合同，并按规定办理土地使用权登记手续。 该地块内的现状供热锅炉房为住宅楼采暖热源，为保证居民拆迁前的正常供热，暂不实施拆除，待住宅楼拆迁完成后，由土地收购中心负责该锅炉房拆迁工作。 三、市场研究-住宅市场 河东区住宅市场可分为三个板块 后广场板块：区域商业中心、临近天津站 卫国道板块：区域较为成熟，但面貌较乱 中山门板块：区域成熟，配套完善 河西区复兴之门项目距离本案约3公里，毗邻地铁一号线复兴门站。 三、市场研究-住宅市场-价格分析 各板块价格差异 后广场板块：8500元/平米 中环线区域：7300-8000元/平米 卫国道板块：6500-7000元/平米 中山门板块：7500以上 复兴之门7000元/平米 三、市场研究-销售情况-销售面积 该区域规模性楼盘年消化量约5-14万平米 中山门板