房价讲座3-调控政策.pptVIP

房价调控(6) 徐滇庆 限价房出世不利 最近出来一个新名词：双限房（限户型，限房价）。 我拥护限户型，却反对限房价。 南京市政府接二连三推出一系列政策。 4月14日出台《南京规范房地产市场秩序相关规定》， 5月11日公布《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》， 5月14日推出《关于进一步加强房地产市场管理的意见》， 2007年5月25日，南京市颁布新的政策，房价调控细则要求政府主导房价，实行“一房一价”的核价政策。政府核价，明码标价，一套一价，不准涨价。该细则规定，普通商品住宅的净利润率为8%，经济适用房为3%。要求开发商必须取得物价局对房价的批文，商品房价格审核联系单，商品房备查价目表等三项文件之后才能对外销售住宅。 5月27日再具体规定：所有在售楼盘中尚未销售的部分，必须严格执行“一套一价”要求，房价不得高于5月14日最高房价。价格浮动的范围不得超过5%，否则将处以40万元的罚款。如果没有物价部门的批文就不发给房屋销售许可证。 南京市政府敢于核查房价成本，难得可贵。 有的18层的楼房上报的成本竟然比50层楼房还要高， 显然，开发商就是通过谎报、夸大成本从而逃税漏税，从而取得非法暴利。 没有人怀疑南京市政府稳定房价的良好用心，可是，限价政策出台不久就遭遇尴尬。 由于地方政府只能有定价指导权而不能直接规定价格， 有人质疑这些强制性的行政措施不符合价格法。 有报道说，就在公布这些规定和意见之后，南京核准某楼盘的基准价格为6260元/平方米，如果上浮5%，应该控制在6573元/平方米以下，但是，该盘销售均价为7191元/平方米。该不该管，该怎么管？ 强行限价的结果并不理想。有些开发商为了抵制新政干脆不领取销售许可证，在5月30日到6月5日南京商品房上市量从前一周的25万平方米急剧下降为10.22万平方米，几乎下降了60%。国家统计局在6月14日发表数据显示，南京市房价在5月份同比上升9.2%,在全国位居第六。6月份再上涨11.3%。在全国70个大城市中位居第三。 限定房价切断了联系生产者和需求者之间的信息渠道，使得市场机制不能发挥作用。 一旦在某个环节上放弃市场经济，那么就必然要求不断加深控制才能有效地执行计划。 计划越仔细就越排斥市场竞争，而没有竞争就没有效率。 无论是限定价格的上限或者下限都会导致一定程度的社会效益损失。 限房价 有人提出：“对已经过高的房价，特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价，是否应该把它适度地降下来。今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题，是否要实行‘问责’制？” 有些地方政府跃跃欲试，提出了调控房价的措施。这个要管，那个也要管，没有物价局的核准，一律不准售房。 显然，政府管得越多，手中权力越大。 政府能不能管住房价？当然可以，不过需要回到计划经济体制去才行。 指望政府出来管制物价，除非在某些特定的部门可以试试，如果全面推广，肯定开倒车。 价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。 不是管不住物价，而是一旦开始价格管制就得一步步走下去，从下游到上游，从一个领域到另外一个领域，越管越宽，越干预越深。 如果只管部分价格，而容许市场继续存在，那么，政府干预得越多，情况越混乱，不仅降低资源分配效率而且必然出现严重的贪污腐败，最后进退维谷，骑虎难下。 靠政府来管房价，成本太高，副作用太大。 有人发问，“房价岂能只升不降？” 从长期来看，房价自然有升有降。说房价只升不降的人明显地缺乏经济学常识。房价只升不降的“神话”从来就没有出现过。 可是，按照中国经济的态势，起码在当前的一年之内，房价必涨无疑。 取得限价成功的必要条件之一是被限价的商品具有较高的同质性，产品规格比较一致， 商品房不是规范化的产品。地理位置、外部环境、交通、楼层高低、朝向、质量等都会影响房价。即使在同一个楼房里，人们对各套住宅的偏好程度也不一样，他们愿意支付的价格自然不一样。 商品房限价房无非是想把房地产开发商的一部分利润转移给购房者。 过高估计了政府的管制能力。 严重的信息不对称。 在信息不对称的情况下，在政府、民众和开发商的多元博弈过程中失败的永远是政府和购房者。 监管成本相当高。停留在中间阶段，只能给寻租创造空间。 由于信息不对称，限房价的结果很可能产生一批质量不合格的“豆腐渣”工程。弄了半天还是购房者吃亏。 限房价是开倒车 限房价是开倒车。无论出发点是多么良好，最终只能干扰市场化的进程，不仅要付出高昂代价，还会由于贪污腐败而断送一批官员。如果交给一些官员定价权，他们很快就成为糖衣炮弹的靶子，一个又一个倒下去。 中国和美国处在完全不同的发展阶段。目前美国房价下降的理由，也许要过许多年之后才能在中国出现。 香港、日本、台湾的房价都曾经大幅度下降，可是，千万不要忘记，那是金融危机的结果。在金融危机的冲击下