房价讲座7-房价评估办法.pptVIP

房地产金融讲座(4)房价评估办法 徐滇庆 房价的不确定性 (1) 房地产完全没有流动性。没有两个城市的房价完全一样。 (2) 由于房地产的地理位置具有唯一性，世界上没有两栋完全一样的房子， (3) 住宅结构、面积、朝向、楼层等区别，使得购房者愿意支付的价格区别很大 (4) 房地产商对房价的估算中包含了很大的主观判断的成分， (5) 房地产商在谈判中房价的不确定性。 房价与估算方法 因为估算房价的出发点不同， 再加上房价具有较大的不确定性， 所以不能说某个房价是唯一“正确”的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。 首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法？ 房价估算法——市场比较法 “货比三家”， 在价格相等的住宅中选取效用最高的， 或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。 这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。 采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。 第二，在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。 房价估算法——收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。 收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。 收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物，例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。 收益还原法计算房价 采用收益还原法计算房地产价格可表达如下： 这里P为房地产价格， a1, a2 , … an 表示各期纯收益， r1, r2 , … rn 表示各期的还原利率， n为该房地产的使用年限。 假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的形式： 即 收益还原法的困难（一） （1） 如何选取合理的还原利率。 流动性较差的资产的还原利率应当比较高。房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少？ 通常还原利率包括有三个部分：纯利息，风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。 因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。 收益还原法的困难（二） （2）如何计算纯收益。 住宅的使用者成本取决于三个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。 在这里，Rt 表示住房资本的年成本，Ty表示利息税率，i表示利率，Tg表示财产增值税率，γ表示住房价值增长率，δ表示折旧率，Pt-1。表示前期房价。 最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。 房价估算法——成本估价法 房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。 建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。 采用成本法计算出来的房价亦称“积算房价”。 成本估价法 积算房价的构成： 第一，取得土地的费用。 （a）征用农地需支付的征地费。 （b）在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费。 （c）通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款。 （d）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地为购买费。 第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。 第三，建筑安装费用。 包括开发土地（三通一平，或者七通一平，拆除旧建筑等）费用；建筑材料费用；能源、水电和运输费用；建造建筑物和附属设施的建筑工程费、设备购置费、安装工程费等。 第四，资金成本（投资占用资金的利息）。 第五，销售费用。包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。 第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税，城市维护建设税、教育附加税和印花税等。 第七，开发商的利润。 第八，为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本。 房价估算法——假设开发法 地价 = 房价 – 建筑费用 – 专业费用 – 销售费用 – 资本成本 – 税费 – 利润 房价扣除开发成本之后就剩下二大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。 房地产开发商都有各自可接受的最低利润标准，如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。 房价评估方法的背后（一） 房地产商偏爱市场比较法。 在房地产市场信息严重不对称的情况下，使用市场比较法绝对有利于房地产商。 收益还原法倾向于购房者的利益。 购房者在房