房地产开发与管理 第二章 房地产开发项目选择和土地使.ppt

第二章? 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式 第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 ?一、项目选择的概念 项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策 二、项目选择的程序 （一）投资项目寻找 称为“看地”或“选址”。项目数量10：1 （二）投资项目精选 （三）初步可行性研究 （四）项目谈判 （五）详细的可行性研究 公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。 第二节? 房地产建设项目选址 一、项目选址管理 《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。” 二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇） 三、住宅区位及住宅生态环境 （一）住宅区位 是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。 （二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。 四、申领建筑项目选址意见书 （一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》 （二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》 第三节 住宅项目建设用地规划管理 ? 一、建设用地规划管理的概念和主要内容 （一）概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。 （一）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度 （3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： ? ?a、 ? ? ? b、A≤L（W+S）（投影角为56.3度） 或 A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。 c、建筑退让 d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。 二、申领建设用地规划许可证操作程序 凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。 第四节 住宅项目建设工程规划管理 一、建设工程规划管理的概念 建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。 二、住宅项目建设工程规划管理的内容 （一）按土地来源不同对工程规划进行管理 2、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。 第五节 现行的土地制度 一、土地的基本概念 （一）土地的概念 土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。 澄清三个概念： 1、土地与土壤的区别 土地的含义比土壤广泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 （一）土地的职能和特点 有限性和不可再生性。 （二）土地利用规划 二、现行土地制度 全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 城市市区的土地全部属于国家所有。 农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。” 三、土地所有权和土地使用权