房地产开发项目经济测算培训-实用.ppt

货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。货币时间价值的本质是价值增值。 从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均的利润率。 复利现值计算：是复利终值的相对概念，指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值。 P＝F×（1＋i）－n 复利终值计算: F＝P×（1＋i）n 年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少 （一）基本概念——资金价值 （一）基本概念——现金流量 （一）基本概念——现金量与利润的关系 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。 应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。 （一）基本概念——经济评价指标 指标评价考虑： （1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。 （2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。 （3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。 （一）基本概念——指标参考 万科核心指标的基本要求（参考） （一）基本概念——资金使用计划  房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段， 可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况 序号 　 合计 开发经营期 项目 1 2 3 4 …… 1 土地费用 　 2 前期费用 　 3 基础设施费 　 4 建安工程费 　 5 配套设施费用 　 6 开发期间税费 　 7 其他费用 　 8 销售费用 　 9 管理费用 　 10 财务费用 　 11 不可预见费 　 合计 　 （一）基本概念——现金流量表 （二）核心指标——财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 其计算公式为： 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。 财务内部收益率的作用 在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 ①FIRR不同期贷款利率i比较 反映项目的盈亏状况： ②FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况 财务内部收益率的计算（内插法，了解即可） 其公式为： 式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 （3）财务内部收益率的计算 Excel 函数法IRR（X:Y） （二）核心指标——销售净利率 为什么用销售净利率意义 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润。 （二）核心指标——财务净现值 财务净现值(FNPV)：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。 财务净现值的计算公式为： 式中 FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； ic——基准收益率或设定的目标收益率。