房地产项目运营评估考核.pptxVIP

二、项目营运评估考核 2. 1 项目营运评估考核—事业部排名 上海公司3月项目营运评估考核各事业部排名： 上海公司平均得分 73.09分 2. 2 项目营运评估考核—项目排名 项目考核条件：满足以下条件之一的项目均纳入考核范围。 1、已纳入2008年上海公司经营计划的项目； 2、已上报决策II的项目。 上海公司符合条件，纳入考核项目共24个。 2. 3 项目营运评估考核—项目扣分原因分类(1) 主要扣分原因是“进度销售计划未完成”的项目共4个，占总扣分项目的 25%，主要内容如下： 主要扣分原因是“进度资金计划未完成”的项目共4个（受进度销售计划未完成因素影响的项目除外），占总扣分项目的25%，主要内容如下： 以上项目中“金色城品”未按计划实现商业回购款（1.77亿)；“七街坊”仅实现50%的政府回购款（7200万）。 2. 3 项目营运评估考核—项目扣分原因分类(2) 主要扣分原因是开发计划未完成的项目共5个，占总扣分项目的31.25%，报批报建环节延迟现象较严重。 城花新园和滨江项目未按决策2计划执行，相关决策2计划考核指标均未完成。 影响报批报建的因素： 地杰：御桥路道路拓宽，变更设计方案（目前进展到报扩初阶段）； 华漕213：项目周边政府管线铺设未完成； 美兰华府：房地局和规划局红线不匹配等因素； 花园小城：投资主体变更，可研批复报告尚未取得； 浦江镇：可研批复报告尚未取得； 2. 4. 1 项目营运评估考核—项目主要扣分原因(1) 城花新园项目 1、按决策2计划累计净流量为11823万，实际累计净现金流为-37958万，该项得分为0； 2、按决策2计划累计创造净利润为27543万，实际累计创造净利润为0万，该项得分为0； 3、目前由于区政府要求中春路沪松公路沿街做商务办公，故原规划方案需要调整，3月用地规 划许可证未取得，年度重要开发节点完成度得分为0。 项目仅完成资金计划，以上情况导致项目最终得分22分。 金色城品项目由于商业部分回购款（1.77亿）及车位未按计划在3月完成，导致销售面积、销售金额和现金流计划均未完成，上述考核项目得分为0，项目完成了住宅交付节点，最终得分20分，目前回购款计划调整至4月取得。 滨江项目决策2计划相关指标未完成，仅完成现金流考核指标。 七街坊项目计划回款1.44亿，实际回款7200万，完成进度销售计划和进度现金流计划的50%，最终得分33.33分。 燕南园项目计划销售面积10978平米，销售金额25184万，实际实现销售面积4162平米，销售金额8879万，分别完成计划的38%和35%，最终得分为34.55分。 2. 4. 1 项目营运评估考核—项目主要扣分原因(2) 华漕213项目由于受周边政府管线未铺设因素的影响，导致该项目一期无法按计划完成竣工备案手续，取得工程竣工备案证书，项目最终得分为50分，上述工程节点未完成，将对后续回款计划造成较大影响。 浦江镇项目由于低容积率的可研批复报告未取得，导致建设工程规划许可证和施工许可证未按计划在3月取得，目前计划调整至8月获取，项目最终得分为61分，上述节点未完成将对后期的工程开发造成了较大的影响。 四季花城项目计划销售面积33218平米，销售金额43276万，实际实现销售面积24474平米，销售金额27623万，分别完成计划的74%和64%，最终得分为34.74。 兰乔圣菲项目由于开盘延迟（原计划2月28日，实际3月8日），计划销售面积4894平米，销售金额23005万，实际销售面积4522平米，销售金额21222万，完成销售计划的92%，项目最终得分为75.38分。 2. 4. 1 项目营运评估考核—项目主要扣分原因(3) 蓝山项目由于受90/70批复因素的影响，导致该项目建筑工程规划许可证和施工许可证未在规定时间内取得，虽然项目按计划在3月22日正常开盘，但由于上述证照的延期取得，项目最终得分为78分。 美兰华府项目原计划调整1月用地规划许可证在3月取得，继续受房地局和规划局红线不匹配等因素的影响，3月仍未完成该手续，目前重新调整至5月取得，项目最终得分为80.83分。 地杰项目C街坊由于御桥路道路拓宽变更设计的影响（目前进展到报扩初阶段），没有取得用地规划许可证，重要工程开发节点考核得分为0，上述证照计划延迟至5月取得，其他考核项均完成，最终得分为90分。 吴中路187项目计划累计净现金流-100万，实际累计净现金流-187.19万，未按资金计划付款，导致现金流考核扣分，最终得分为91.28分。 花园小城项目由于投资主体变更，可研批复尚未取得的因素影响，导致项目建筑工程规划许可证未按计划在3月取得，重要工程开发节点考核得分为0，上述证照计划延迟至5月取得，其他考核项均完成，最终得分为90分。