招商地产公园1872项目市场调查报告.pptVIP

到目前为止上一个季度的开盘项目销售均价已经有了5%左右的上涨。 从开发商品牌来说，美国汉斯是国际知名品牌，北辰是本土开发巨头，宏宇集团携广州星河湾之余威，世贸集团是知名上市公司，招商品牌也将成为本项目市场推广的有利支撑。 从产品品质来看，星河湾已成为豪宅的品质标杆，世贸奥临所属的开发商有“豪宅教父”之称，美国汉斯作为国际顶级开发商在国际上享有盛誉。 从景观条件来说，公园大道和观湖国际更具有竞争力，世贸奥临作为国家森林公园唯一住宅项目具有稀缺性，而本项目所在的红领巾公园市场认可程度相对较低。 从所属地段来说，公园大道和观湖国际所属的朝阳公园板块是公认的富人区；阳光上东所属的东四环也是高档项目聚集的区域，世贸奥临所属的亚奥板块依托奥运概念和国家森林公园也非常具有优势；本项目所属的朝青板块从普通住宅到豪宅均有开发，地段价值认可度相对较低。 观湖国际 重点竞争项目解读 客户分析 70%的客户选择按揭付款，并且多为30%首付。 付款方式 以2口或3口之家为主 家庭结构 其中在CBD、燕沙商圈工作的高级白领及私营企业老板，行业分布比较广泛。有少数演艺界人士，例如陈好、俞飞鸿等。 职业特征 在成交客户中，本市城镇居民占44%，外省个人占30%，其次外国个人占18%，5％是华侨港澳同胞，还有3％是台湾同胞。 区域分布 北京本地客户与外地客户各占一半。外籍人士很少。自住客户占绝大多数，投资客约有30% 客户构成 观湖国际1-4月份销售进入收官阶段，有现房实景的支撑，成交均价基本稳定在15000元左右，4月起开始清盘，成交价格有定回落。 销售分析 观湖国际 重点竞争项目解读 项目综合分析 优势分析 劣势分析 地处朝阳公园，地段优势明显。 项目体量巨大，社区配套自成一体。 精英专业团队打造，品质优良。 景观设计缺乏特色 户型配比过于单一，缺乏中小户型，损失大量客户。 外立面形象一般，不能表现出高档项目的特质 成功经验 绿化面积大，楼间距较大，客户认可度高。 售楼处整体包装和样板间装修体现出了项目的高品质，对项目销售支持力度较大。 前期入市价格较低，具有很强的性价比优势。 失误经验 一期产品综合品质不高，定价也相对较低，没有实现地块价值的最大化。 营销推广缺乏创新性，对项目的支持力度有限。 观湖国际 重点竞争项目解读 ？　 15000元 16000元 13000万 19000万 15600元 当前均价 红领巾公园 国家森林公园 国家森林公园 坝河 朝阳公园 朝阳公园 景观 朝青板块 亚奥板块 朝青板块 东四环 朝阳公园 朝阳公园 所属 板块 招商集团 世贸集团 宏宇集团 首创集团 /阳光股份 美国汉斯 三吉利集团、 国投 投资商 公园1872 世贸奥临 星河湾 阳光上东 公园大道 观湖国际 项目 对比分析 重点竞争项目解读 对比分析 重点竞争项目解读 稀缺 景观 优越 地段 开发商 品牌 高端 配置 豪宅四大 核心价值 对比分析 重点竞争项目解读 强力塑造百年招商品牌形象 产品品质与国际豪宅接轨 依托公园规划一流景观豪宅 推广中央公园豪宅走廊概念 科学定位：生态型宜居观景豪宅 应对策略 重点竞争项目解读 55% 60.00% 38.0% 35.0% 30.0% 绿化率 2.28 3 1.7 3.98 3.5 容积率 1497 套 1600套（一期约696套） 1451户 1100户 1600户 总户数 6栋 7栋（一期） 34栋（二期10栋） 5栋（四期2栋） 5栋 总栋数 30万平方米 60万平方米（一期21万平方米） 36万平方米 25万平方米 54.3万平方米 总建筑面积 10万平方米 520亩 9.82公顷 98000平方米 25.6万平方米 总占地面积 板楼、高层 板楼 板楼,多层 板塔结合、板楼 板楼 所有产品类型 五、六环之间， 地铁5号线，公交820线路 小区距离CBD仅10分钟车程，毗邻朝阳北路，东四环外四季星河路 位于东北四环，机场路、京顺路近在咫尺，707、752、715、725、405、421、运通104等线路直达 608、350、729、754、734、834、406、运通111、750、831、等多条公交线路直达。 四、五环之间 交通可达性/干道/地铁 朝阳区清林路一号 朝阳区 朝阳北路四季星河路 位于霄云桥东南角，西起霄云桥路，北至坝河，南临东四环北路，东至规划中的上东路。 朝阳区朝阳公园南路6号 朝阳区朝阳公园东门对面 地理位置 技术指标 仲量联行 新加坡高力物业管理公司 第一太平戴维斯 美国仲量联行 戴德梁行 物业公司 江苏省第一建筑安装有限公司 　 南通二建/中关村开发建设/北京朝阳田华建筑/江苏省华建建设 中建国际建筑总公司 　 建筑施工单位 英国阿特金斯 贝尔高林公司 EDSA