房屋维修及设备管理.pptVIP

房屋维修及设备设施管理 授课人 张险峰 房屋维修管理 第一节 房屋维修管理概述 一、?房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念 房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 1.从物业自身的角度看 2.从房地产业的角度看 3.从物业管理企业的角度看 4.从使用和社会的角度看 二、房屋修缮责任的划分 国务院《建设工程质量管理条例》 建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修方法》 1.新建房屋在保修期内 新建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起，在规定的保修期内，由 施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单 位负责。 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 摘自国务院《建设工程质量管理条例》第四十条 2.保修期满后 （一）物业管理企业承担房屋建筑共同部位，共用设施设备，物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。 （二）业主承担物业内自用部位自用设 备的修缮责任。 3.其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。 三、??物业管理企业房屋修缮管理的内容 (一)?房屋修缮计划管理 (二)房屋修缮技术管理 (三)房屋修缮质量管理 1.强化修缮工程质量监督 2.加强修缮工程质量管理 3.完善修缮工程质量保修制度 (四)房屋修缮施工管理 (五)房屋修缮资金管理 房屋修缮资金的筹措 1、业主缴纳的维修基金（深圳特区是本体维修基金） ２、发展商缴纳的专项维修基金（部分省市规定） ４、物业管理服务费的一部分 ５、开展各种经营收入中的部分盈余 第二节 房屋损坏原因 一、房屋的基本功能与要求 安全性、适用性、耐久性以及艺术性 二、房屋损坏的现象及原因 （一）房屋损坏的现象 　外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏 （二）房屋损坏的原因 1．自然损坏的因素 气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素 2．人为损坏 　使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善 第三节 房屋完损等级评定 房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。 一、房屋常用结构及其组成部分 1.常用结构 房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构和其它结构。 2.组成部分 结构部分、装修部分、设备部分 二、房屋完损等到级评定方法 　　按《房屋完损等级评定标准》规定的统一标准，项目和评定方法，通过目测、检测和定量、定性的分析，对整幢房屋进行综合性的评价。 三、房屋完损等级的分类及标准 1.完好房 2.基本完好房 3.一般损坏房 4.严重损坏房 5.危险房 四、评定房屋完损等级的一般做法 1.定期评定房屋完损等级 2.不定期评定房屋完损等级 五、房屋完好率、危房率的计算 第四节 房屋维修工程 一、房屋维修工程的分类 （一）按房屋的完损状况和工程性质划分 1.翻修工程 2.大修工程 3.中修工程 4.小修工程 5.综合维修工程 （二）按房屋的结构性质划分 1.承重结构的维修 2.非承重结构的维修 （三）按经营管理性质分 1.恢复性维修 2.赔偿性维修 3.改善性维修 4.救灾性维修 5.返工性维修 二、房屋维修标准 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水、电、卫、暖等设备工程 8.金属构件 9.其它工作 第五节 房屋安全管理与鉴定 一、危房鉴定与管理 （一）危房的鉴定机构 （二）危房鉴定 1.危房分类 2.鉴定单位 3.鉴定原则 4.危险范围的判定 二、危房的管理 1.观察使用 2.处理使用 3.停止使用 4.整体拆除 三、装饰装修工程质量与安全管理 （一）禁止行为和注意事项 １、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为 　　变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的 房间或阳台改成卫生间，厨房间；扩大承重墙上原 有的门窗尺寸；拆、除连接阳台的砖，混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 ２、室内装饰装修，未经过批准不得有下列行为 　搭建建筑物，构筑物；改变住宅外立面，在非 承重墙上开门、窗（以上行为，应经城市规划行政 主管部门批准方