第七章-假设开发法.pptVIP

⑴ 确定拟开发场地的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则就不值得购买。 ⑵ 确定开发项目的预期利润。在测算开发项目的预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及投资利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于房地产投资者期望的利润，则认为该开发项目是可行的；否则，应被推迟开发，甚至取消投资。 ⑶ 确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。 假设开发法最基本公式 假设开发法基本的公式为： 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。 例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第 22 条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。” 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。 综合起来可归纳为下列几种情况： ①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设； ②估价对象为生地，将生地开发成熟地； ③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； ④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； ⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； ⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； ⑦估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。 投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。 评估生地价值的公式 ⑴ 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 ⑵ 适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费 评估毛地价值的公式 ⑴ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费 ⑵ 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费 评估熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 评估在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 评估旧房价值的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 评估待开发房地产开发完成后出售经营的公式 V＝Vp－C 式中 ： V — 待开发房地产的价值； Vp—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； C — 应扣除项目。 评估待开发房地产开发完成后出租、自营的公式 V＝VR－C 式中 VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值。 假设开发计算公式中各项的求取 06年真题 现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/