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海安爱法-山水国际项目综合研判海安城市分析1、经济：近5年来海安经济整体保持稳定增长态势，年均增幅在13%左右；但同时经济总量相对较小，在南通县级市的排名靠后，2013年海安GDP为539亿元,而临近的如皋市为657亿元，差距较大。2、投资：2013年房地产投资额47.7亿，环比增长39.5%，占同年GDP的8.6%，而近5年来房地产投资额一直保持高速增长态势，房地产市场发展迅速，但占GDP的比重均在10%以内，房地产市场发展仍处于较为合理的范围内。3、人口：2013年户籍人口94万，常住人口87万，属于人口流出型城市，外来人口较少；作为苏中地区的县级市，海安近10年来人口数量变化很小，对周边的辐射能力及对外来人口的吸引能力极为有限，城市级别基本已经定型（小县城），后续发展潜力有限。4、居民收入：2013年人均GDP为62199元（南通县级市中仅次于海门），人均存款57452元，人均可支配收入29474元；全县共有私营企业约2.7万户、个体工商户6.7万户，占总人口的近10%。可以看出，海安县的民营经济较为活跃，居民比较富有，对海安房地产市场的支撑较大。5、支柱产业：海安3大传统支柱产业分别是建筑业、机械加工业和丝绸纺织业，而近几年高新技术产业、物流业发展较快；2012年底，海安城东片区的经济开发区升级为国家级开发区，可以大规模承接上海及苏南地区的产业转移，因此海安的产业发展前景还是比较大的。6、城市发展方向：城市整体向东向南发展。城南是最先发展的区域，属于房地产热点板块，目前发展已经基本饱和；城东有海安的汽车站、火车站、即将运营的高铁站，同时国家级开发区也在城东，因此海安整体向东发展的趋势明显，未来城东将是海安发展的重点区域。附件：二、整体商品房市场1、土地市场从2009年至今，海安土地价格逐年递增，由2009年的128万/亩涨到目前的277万/亩，楼面价从771元/平米涨到现在的1466元/平米。从成交量来看，前3年的成交面积基本稳定在800亩/年的较高水平，而这几年也是房地产市场高速发展的时期。进入2014年，成交面积下滑明显(只成交2宗住宅用地)，而后期主城区内的住宅或商住用地供应量将很少。2013年-2014年11月成交明细：2、商品房市场：2014年1-11月，全市商品房成交5746套，约76万方，成交均价5870元/㎡。截止目前市场整体存量为232万方，按照近5年的平均去化速度（年均78万方）来计算，去存周期为29个月，整体存量过大。近几个月的成交价格持续走低，11月份已回落至5500元/㎡的较低水平，但11月成交量有所回升，多数项目以价换量的趋势明显。销售排行：2013年市场销冠奥体新城项目去化10万方，但2014年1-11月的销冠只能去化3万方的水平，今年市场整体成交量下滑明显，且价格出现下跌。排名2013年2014年1-11月项目名称销售套数销售均价（元/平米）项目名称销售套数销售均价（元/平米）1奥体新城8926600华新一豪国际4886200雨润广中天澜湾4837000盛世名中尚城3207500信拓东港国盛沁园3067000奥体新商办市场：市场对商办物业的需求量很小，大型商业、写字楼项目基本无出路，发展商办物业风险巨大。海安作为一个县级市，民营经济较发达，主要以加工制造业为主，明显缺乏商办氛围，对办公物业的需求量很小。现有的大型商业经营状况一般，如文峰大世界、明珠商城、贵都国际等，空置率均在20%以上，高端消费外溢明显，更愿意去南通、上海等地消费。针对本项目的商办部分，我们建议除满足社区配套外，不做大型商业、办公类产品。4、市场竞争格局目前海安在售项目有35个，主要集中在城市的西南方向（即本项目所处区域），聚集了约15个项目，产品同质化严重，竞争十分激烈；其余项目主要分布在城东及老城区，而城北的项目较少。市场无大型房企进驻，主要以本地开发商为主，但不乏实力较强的企业，一方面是以苏中建设、苏建地产、中洋集团为代表的开发商，资金雄厚，产业较多，房地产基本为副业，其次是以金石置业、蓝岳集团、华新建工为代表的企业，多以工程起家，资金相对较弱，开发能力不够专业。三、区域房地产市场1、在售项目销售情况：区域在售项目较多，且分布比较集中，沿黄海路有11个在售项目，产品以高层为主，整体均价在6000元/平米的水平；从销量来看，多数项目的月均去化量在30套以内，个别销售较好的项目，月均销售达到40-60套的水平。同时必须指出的是，今年多数项目的销售情况并不理想，销量主要集中在去年，今年多数项目的月销量在15套以内，个别较好项目在20-30套的水平。项目名称体量（万方）物业类型在售均价开盘时间总推量（套）成交量（套）月均去化