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中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所 以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析： （一）、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济 发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质 的提高。 就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、 与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义： （1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加， 经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量 指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 （2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分 配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。 （3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居 民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、 医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 （4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续 发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味 着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。 （二）、什么是对外贸易 对外贸易亦称 “国外贸易” 或 “进出口贸易”，简称 “外贸”，是指一个国 家 （地区）与另一个国家 （地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸 易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家 （地区）来说，就是进 口；对运出商品或劳务的国家 （地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社 会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的 社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易 使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货 币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换 价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普 遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白 银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信 用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。 世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交 换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参 与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以 保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。 （三）、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之 市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容 全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学 上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货 币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。 通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现 此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节 流通中的货币量，使它同商品流通所需要的货币量相适应。而在纸币流通的条件 下，因为纸币本身不具有价值，它只是代表金银货币的符号，不能作为贮藏手段， 因此，纸币的发行量如果超过了商品流通所需要的数量，就会贬值。例如：商品 流通中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位 纸币就只能代表单位金银货币价值量的1/2，在这种情况下，如果用纸币来计量 物价，物价就上涨了一倍，这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量 比流通中所需要的金银货币量增加了一倍，这就是通货膨胀。在宏观经济学中， 通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。通货膨胀之反义为通货紧缩。无通货 膨胀或极低度通货膨胀称之为稳定性物价。（在若干场合中，通货膨胀一词意为 提高货币供给。因之，若干观察家将美国1920年代的情况称之为 “通货膨胀”， 即使当时的物价完全没有上涨。以下所述，除非特别指明，否则“通货膨胀”一 词意指一般性的物价上涨。