北京十八里店项目营销策划报告【精品】.ppt

;;产品篇;;本项目用地开发背景为，总建筑面积300多万平米的，多元化综合国际新区。 由住宅、会展、商业、商务、酒店、主题公园、医院学校等多种业态组合而成。 项目紧邻东南四环和京津塘高速路，但与市区相通的道路不多，故通勤相对不便。 与永久性城市绿化隔离带相依，环境良好。 本项目是该用地内，以住宅为主体的总建筑面积约百万平米的大规模项目。 由嘉里华远联合开发，预计开发经营期为8-10年。平均售价RMB7600元/平方米，属区域高端产品。;本项目所在区域，位于北京市的东南四环与五环之间。衔接于CBD和亦庄（北京经济技术开发区）。 从目前情况来看，在地缺乏历史沿革，城市边缘感较强，区域概念空白，地缘性客群较少。 且消费市场对该区域基本没有认知，陌生度极高。 故目前在此区域发展房地产高端住宅项目难度较大。;从发展的角度来看，我们认为本项目所在区域的发展潜力巨大。 我们将从北京东部区域的认识入手，进行区域价值研究，以便为项目整体开发理念的建立奠定良好的背景基础。 并在销售宣传阶段，以此做为区域宣传依据，引导消费市场对区域产生明确认知。 事实上，本项目运做成功的关键首先是引导消费市场对区域价值的肯定。;1997年贾庆林提出“首都经济”的概念，并明确提出今后发展的“四种类型”的首都经济，即：“科技型经济、服务型经济、文化型经济、开放型经济”。不同经济形态支持不同的产业发展，并直接影响区域的发展方向。从目前北京区域割据来看，中关村区域以发展科技型经济为主。亚运村区域因2008年奥运会的成功申办，其将以体育产业做为区域发展带动的主导。东部区域以燕莎为核心的涉外区和以国贸为核心的CBD，将全面承载开放型经济、服务型经济的综合发展。中央电视台和北京电视台的东移亦将使该区域的文化型经济得到进一步发展。目前多种经济形态共生的北京东部地区正以惊人的速度发展。;从北京东部地区经济发展来看，CBD、燕莎等中心区域资源高度聚集，逐步出现门槛效应，地区经济的向外扩散形态已日益明显，并推动承载经济功能的城市空间迅速扩张。东四环作为东部区域的主要交通干线，已由原先的城市边缘线被纳入为城市的重要组成部分，承载着服务于CBD等中心区的新经济产业的发展。 CBD东区的华贸中心等高档物业的崛起，及丽都商圈的不断发展，正是CBD、燕莎等中心区域发展到一定规模后产生扩散的集中表现。CBD等中心区域将成为金融、保险、信息、咨询等高端行业的聚集地，研发、公关、广告、娱乐、传播等服务于CBD等中心区的行业，将沿中心区外围发展。这为本项目所在区域发展提供了良好的产业背景。;另外从全国区域经济发展角度来看，环渤海区域经济协作的基础不断得到加强，原有行政割据状况正在逐渐打破，中央及地方政府正在进行的环渤海区域发展空间规划，使环渤海经济协作正迈入良性轨道。北京将进一步强化政治、文化、金融、信息、高科技产业基地等功能，天津积极发挥港口和滨海新区作用，疏解北京部分功能，以方便的区域交通走廊（京津塘高速路）为基础，形成大北京都市圈，双城优势互补、共同发挥北方中心城市作用。而本项目所在区域则以依托于北京东部和京津塘高速路的优势，成为大北京都市圈重点发展区域。;大北京都市圈的日益成型，北京东部区域新经济产业的快速发展，使紧邻交通要隘的，本项目所在的四环东南区域具备了成为新的北京城市分中心的基本条件。区域发展正日益被政府和投资者看好，区域资源优势正逐渐形成。大型旅游主题公园、大型会展中心、大型shopping mall、酒店、写字楼等综合建筑的开发，正使该区域成为东部区域的新经济产业中心，区域就业人口增加，其服务区域将由面向CBD等中心区域进一步扩大，成为真正意义上的城市分中心。本项目既在对这样一个区域环境背景的认识下，为东部区域人群居住需求而开发建设。;如上所述，本项目所在区域虽然发展前景可观，但这是一个逐渐成熟的过程，目前区域项目经营条件较差。 以何种优势参加到目前的房地产市场竞争，我们必须从本项目的自身价值的研究入手。 对项目价值的研究方式，我们采取的是通过对东部区域典型项目的比较分析，来建立本项目的价值趋向初步认知。;;CBD辐地区域典型项目情况;;项目名称;区域典型项目情况 从目前来看，上述项目以CBD和燕莎中心区为产业依托优势，在位置、区域成熟度、消费认知度三方面优于与本项目所在区域。且其区域内汇聚了北京众多颇具实力发展商，在建筑形式、户型设计、开发主题等方面呈多样性发展，且各项目客群指向明确。这些项目在最大程度上消化区域客群的同时，也为消费市场提供了很大的选择空间。区域项目的平均价格水平在RMB7500元/㎡左右。;;亦庄典型项目情况;亦庄典型项目情况 亦庄（北京经济技术开发区）在价格、区域成熟度等方面对本项目产生影响。此区域所依托的“北京经济技术开发区”，为其发展成为北京新卫星城提供了有