广州保华广场项目营销策划方案.ppt

保华广场项目营销策划方案;目 录;Ⅰ、市场背景;项目定位前 关于市场背景的思考： 如何站在海珠中心区 并站在2009年房地产市场 思考项目的运作？;1、写字楼市场综述; 天河北 商务圈; 随着CBD的打造，珠江新城以及体育中心版块的成交客户主要以金融银行的企业为主，使得该区域的金融商务中心地位得以进一步发展。;1.1 写字楼市场分析——未来供应;写字楼未来市场展望;1.2 写字楼产品分析——热门写字楼租售情况;1.2 写字楼产品分析——甲级写字楼热销产品分析;复合型楼宇经济成市场新热点;复合型楼宇经济成市场新热点;1.3 写字楼市场小结;2、公寓及酒店市场综述;公寓市场分析;在售公寓情况;公寓板块分布及特点;在售公寓的区域分析;在售公寓产品一览;公寓个案;财智大厦;公寓的未来供应;公寓市场小结;广州酒店发展及其趋势;近年新增酒店一览;项目名称;酒店小结;3、海珠区未来规划;　在海珠区未来的空间布局中，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。 　 海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形成海珠区东部新的城市中心。 ;城市发展进程;区域发展启示;4、市场概况总结;Ⅱ、项目分析;S优势;启示;Ⅲ、竞争策略;环球国际广场;同类型开发模式分析;项目开发竞争策略;Ⅳ、项目定位;1、项目整体定位建议;1.1 项目定位分析:;海珠区地标性建筑，五星级的国际复合商务港 ——集酒店、公寓、写字楼、商业于一体化的经济核心领地;1.3 项目命名建议;充分挖掘项目的四大价值点， 以及各配套物业的各自的核心功能， 实现一体化楼宇经济！;价值点一 地标性商务高楼;甲级写字楼;1.6 各功能业态开发比例建议;1.7 垂直功能规划建议;2、写字楼部分定位建议;2.1 中心区客户群体分析;物流类客户 对中心区写字楼而言，物流行业发展迅速，企业的需求潜力大。 金融类客户 银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力。因此中心区写字楼大力追捧与银行合作，目前该类客户办公所占写字楼比例最高，也是中心区写字楼的重要级客户。 其它类 从中心区入住企业来看，部分食品公司、品牌服装、广告、装饰等中小型企业也逐渐注重写字楼的档次和办公环境 ;二手成交中主要是公司租售为主 个人购买则会考虑正售的物业 成交客户主要涉及行业有IT、高新科技、贸易、投资公司等;2.2 高端客户需求分析;需求关键要素排列;客户群分析对产品规划的启示;写字楼定位; 低层价格往往和高层价格相差近万元！ 根据这种情况，中原要寻找出突破点——;写字楼产品垂直分布建议;客户群分析;写字楼的外立面是物业的第一形象 大型企业，尤其是外资企业更加注重办公物业的识别性。 影响写字楼的档次和形象的因素有很多，包括外观、硬件、宣传、服务、主力客户、地理位置等，其中最直接的影响因素是建筑外观。 纵观天河、珠江新城的高档写字楼都注重个性化，外立面就是最直接最形象的体现。;1;技术成熟，成本容易控制。 外墙清洗方便，历久常新。 为广州市场所认可，有一定档次感，是最稳妥的材料选择。 由于大量普及，容易令建筑物没有特色和个性。;2;玻璃材料和钢、铝构件属于常用材料，技术成熟。 玻璃材料价格不高，构件造价视设计而定。 由于玻璃是透明的，构件通常又较为复杂，所以外立面清洁难度大。 对设计师水平要求较高。 建材配搭较新，有机会不花高成本而使立面富有时代感。;珠江新城中国海关大厦、农业银行大厦都是此类设计;珠江新城广州发展中心大厦; 广州发展中心大厦外立面四周采用了竖向遮阳百叶。这是该建筑的最大特点，此百叶可根据太阳照射角度、风力、天气等因素自动调节角度，达到最佳的遮阳和景观效果，也保证恶劣天气条件下的结构安全性。 ;由于遮阳板随着太阳照射角度而转动，建筑外观从早到晚都在不停的变换，随之产生的色彩反射及光影效果也在不停的变换，赋予建筑生命和活力。 ;本案外立面采用建议;楼体灯光设计;首层商务大堂 首层纯商务大堂，完全以国际标准打造，彰显现代商务尊崇气派，配合地面、墙身及绿化的匠心融合，并设有接待查询服务台、公司水牌和用于发布公共信息的LED大型显示屏，明亮、宽敞、舒适，通透玻璃景观幕墙，视野尊崇不凡。;1.3 外部广场环境营造;1.4 电梯间和电梯轿箱设计;1.5 洗手间装修设计;2.1 办公空间;3.1 基础设备系统——电梯系统;3.2 空调系统;3.3 智能化系统;4、商务配套;针对大量的中小型企业客户，对商务配套的需求