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物业管理的基础知识 （一）物业管理的含义： 广义：房地产项目的立项——房地产项目的建立——房地产项目的销售——后期的物业管理 狭义：对房地产项目公共部分的管理和服务。 196号文件对公共区域收费，室内的维修要业主自己出。 （二）物业管理的目的： 1）提供一个安全舒适的居住、工作环境。 2）充分发挥投放设备的正常工作能力。 3）通过物业管理使小区具有保值增值的能力。 第一太平戴维斯、北京中原、戴德量行、仲量行等品牌 4）培养一批高素质的人才，使其对公司有一种归属感和自豪感。 5）有一定的经济效益 走向市场不同于过去的房管所。 （三）物业管理费用的构成 针对公共区域、公共部分和设备的维修和养护。划分为六项 员工的费用占30%， 工程上的费用占30%工程费用分大中小三等，大修与中修的费用在公共维修基金中出（公共维修基金由业主在交房款时交纳，他占房款的2%，一次性交清。不包含在物业费里） 区域能源费：清洁、绿化费。（每年每平米0.55，196号文件） 日常费用及办公用品 各种税费，房产保险等公共费用。 酬金（利润），不超过15%。 有偿服务项目 特约服务（家政、家教） （四）物业管理的服务项目（根据小区的不同而定） 1、对公共设施的维修养护和管理（对室内的维修一般收材料费，对于安装性的要收取总物价的20%）。 2、公共区域的保洁。 3、绿化园区（草皮的剪修和种养等） ★ 不要轻意承诺，要比较裙带求是，尤其对于大区域的环境，如不清楚的事情，不要承诺。 4、车辆的管理 ★ 自行车、汽车、车位的管理 ★ 避免以后麻烦，不要用不当的承诺让客户买房。 5、24小时的保安巡逻，消防措施。 6、电梯的维护和养护（了解电梯的品牌，每秒的运行速度，平稳度等） 7、24小时热水 8、供暖的维修养护和管理 9、代收代缴（主要是水费电费暖费的收取） 10、对住户装修的管理（主要是垃圾清理费用的收取以及确切时间的规定，以免影响业主的正常生活） ★ 不要把客户把资料外漏， ★ 业主装修管理费：装修垃圾以自然间算 11、业主档案的管理 ★ 业主的资料工程的资料不要轻易泄露 12、有偿特约服务（家政家教等） ★ 国家没有特别规定，一般自定（洗衣、复印、传真）。 他配套设施的服务。 （五）物业管理公司与业务员、发展商的关系 国家规定：10万平米以上要招、投标。 合作关系与发展商，是签约关系。 当入住超过50%后，成立业主管理委员会，决定物业管理公司的去留及物业管理费用的收取多少等事宜，但不能影响正常的物业运转。