[工学]2009年成考专升本高数真题及答案.doc

市场分析 深圳总体房地产市场概况 1 内销市场 2000年以来深圳房地产市场发展较为平稳，市场供应需求均未出现大的“突变”，但从历年的各类指标走势可以看出住宅的供给量已连续两年在高位运行；另一方面，市场需求持续攀升。2001年深圳房地产市场供需的双向扩容将为市场运行的主要特征。 1-1-1 土地出让再次回升 深圳市在经过1999年度的大幅回落之后，2000年度 商品住宅用地出让量再次回升，达到243.01万m2，同比增 长54.57%。 在早期的开发中，罗湖区的商品住宅的土地资源已所剩无 几，近几年的土地出让面积呈大幅下降趋势。在以后的几年 中，罗湖区的商品住宅的开发将会以区域改造和工厂、仓储 用地的功能转换为主。 2000年深圳各区商品住宅土地出让柱状图 1-1-2 投资与开发增长近两成 住宅投资在深圳房地产总体投资开发中占绝对重要位 置，2000年，住宅投资额达到193.95亿元，同比增长19%， 占全市房地产投资总额的77%。 罗湖，龙岗两区在2000年的新开工面积分别达到 89.63m2万和111.34 m2，较1999年略有增幅，而其它各区 都有不同程度的下降。 历年商品住宅批准预售面积柱状图 在住宅竣工方面，罗湖、福田两区住宅竣工面积分别达 到102.27万m2和175.02万m2,2000年较1999年有较大增， 2000年深圳全市批准商品住宅销售面积577.92万m2，同比 增长7.27%。 从住宅批准预售的区域分布来看，仍以福田、南山两区 为主，其中南山区达到139.29万m2同比大幅增加将近1倍， 这与近两年南山区城市建设速度的加快和交通等基础设 施的改善有直接关系。罗湖区在2000年批准预售面积为83.18万m2。 从住宅的供给类型来看，自1997年开始，高层住宅供应持续大幅增长，多层住宅供应持续萎缩。2000年，高层住宅批准预售达360.54万m2，占住宅批准预售总量的62.39%,而多层仅占11.93%。 历年小高层住宅批准预售面积柱状图 1-1-3 销售持续增长，空置持续下降 自1996年以来，深圳商品住宅的销售一直呈增长态势。2000年度，全市共销售面积556.83万m2，同比增长13.06%，共实现住宅销售收入212.30亿元，同比1999年度增长22.10%。 历年商品住宅销售面积柱状图 从销售的区域分布来看，以福田区居首，达到181.94 万m2，2000年与1999年相比增加23.32%；罗湖区有较大幅度的下降；南山区和龙岗区在2000年均首次突破100万m2的大关，分别达到114.95万m2和106.26万m2，成为全市住宅销售的两个主要区域。 2000年商品住宅销售面积区域分布柱状图 在住宅销售平稳增长的同时，由于竣工面积较去年有较大幅度的增加，使住宅空置面积较去年增加33.52万m2，从住宅空置的区域分布来看，福田区空置量较大，比1999年底增加了18.48万m2，罗湖区空置为29.27万m2。 2000年商品住宅空置面积区域分布柱状图 1-2 外销市场 1-2-1 一成的外销市场份额 深圳商品住宅的外销市场从某种程度上来说是指香港 市场，从历年来的深圳外销市场的构成中可以看出香港 市场占到了九成以上的比例。 93年以前，深圳房地产外销市场曾一度出现火爆现 象，特别是作为罗湖口岸附近及闹市区的项目，最多的外 销比例更高达九成。 96年—99年，深圳外销市场在总体销售中是稳定增长 态势。2000年商品房外销达6011万m2，楼花外销达42.07 万m2，占总体外销比例的70%。 历年深圳商品房外销面积比柱状图 1-2-2 主要外销市场为罗湖、布吉、皇岗、华侨城 罗湖区是历年外销比例最大的区域，但随着其他区域 的外销利好因素的长进，罗湖区外销龙头的地位受到了影 响。布吉是深圳第二位的外销区域，区域内的某些项目 有高达80%以上的外销比例（如高层住宅龙珠花园）。受 政府新区规划和开发的影响，福田区越来越受到港人的关 注、区域内的皇岗片区和中心区片区，在大量的外销宣传 中已成为外销市场的热点之一。 1-2-3 外销市场在近两年会有所突破 深圳商品住宅的外销市场从早期以投资为主逐渐转向 了投资与自住相结合。深圳住宅消费市场的理性化，很大 程度上得力于外销市场引导。随着深港两地政府多项合作 方案的计划与实施，使得相当一部份国外的大公司在深设 立分公司、办事处，外籍工作人员的部分住宅的需求在在 中国加入WTO越来越快的进程中得以膨胀，从而促进商 品住宅外销市场的发展。 1-2-4 外销市场已相当成熟 从历年来深圳外销市场总体情况看来，主要呈现如下的特 征： △ 外销比例在10%左右徘