[建筑]关于抵押价值类型选择研究.doc

抵押价值类型选择研究 刘倩 张文锋 抵押品是商业银行一种重要的信用风险缓释（credit risk mitgation）工具，在商业银行信贷决策和风险管理中具有基础性的作用。加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而抵押价值类型的选择是价值评估的基础。目前，对抵押价值类型的界定主要有三种观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。本文重点对此进行辨析，进而从商业银行的角度提出相关风险控制建议。 一、抵押资产价值属性分析 首先需要明确的是，本文主要探讨信贷决策时作为抵押对象的资产价值类型，而非抵押物所提供的担保能力，也不是抵贷资产处置阶段的抵押品价值类型，这是我们分析的出发点和基点。对市场价值类型，业界已有较为统一的认识，下面重点对引起模糊认识的抵押贷款价值和清算价值概念进行剖析，以从本质上理解其内在含义。 1、抵押贷款价值分析。 抵押贷款价值指评估人员在评估时点，在综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。抵押贷款价值主要应用在商业银行内部信贷决策或风险管理上，提供一长期的可持续的资产价值上限。而目前资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。从这个意义上讲，抵押贷款价值评估与当前使用的评估方法存有不同。 与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致，但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同，更多地体现了谨慎性和安全性的原则。主要表现在以下几方面： (1)评估方法选择。抵押贷款价值重点考虑资产本身长期不变且可持续发展的特征和因素，剔除或消除短期市场波动对价格的影响，更重视自身未来收益特性。因此，其方法首选收益法，侧重通过对抵押资产未来收益现金流的计算得出其对银行债权的保障程度。当由于数据获取等原因无法采用收益法时，秉持谨慎性原则，可采用成本法评估。最后可选择市场法，但由于可比案例较少，往往很少采用该方法。当前对抵押资产价值评估采用市场价值类型，无论采用收益法、成本法还是市场法，其本质上都是要确定估价对象的公开市场价值。 (2)评估参数选取。即使方法选择相同，但具体参数的选取也存有很大不同。方法乃至参数的选取服务于评估目的，服从于价值类型的选择。如对收益法，抵押价值评估重点考虑自身收益特性，受市场或同类型物业影响相对较小，其衡量不动产相对稳定收益时，主要考虑当前承租人的专业水平和经验、资产物理特性、目前用途和当前市场价格水平等。市场价值评估则侧重于考虑市场上同类型物业或不动产的行业收益特征。即抵押贷款价值评估参数选取以稳定性和可持续性为原则，以自身价值变化规律为主要依据，参考市场数据，剔除市场波动因素和资产本身暂时性因素影响；市场价值评估参数选择则来源于市场，代表正常的市场水平。 抵押贷款价值评估中，影响资产本身价值的长期持续性因素，如不动产的区位、结构、建筑质量等须重点考虑，对未来收益的计算须建立在对过去或目前长期市场变化趋势分析的基础上，任何可能增加未来收益的不确定因素都不应考虑。对抵押资产未来市场的可出售性应重点分析，而且只有在有充足或明显证据表明资产当前用途可改变时，方可在用途改变后的前提下进行价值评估，而非如当前市场价值评估遵守最高最佳使用原则。 (3)评估结果处理。抵押贷款价值评估对评估结果的处理更体现出保守或谨慎性原则。对采用市场法或成本法评估出的价值，在必要的时候须采用合适的折扣率进行调整。比如德国通过立法规定，对采用市场法评估出的原始抵押评估价值或采用成本法评估出的原始建筑物价值，都应采用至少10％的安全比例（safety margin）进行折减。而且在成本法中所有的评估结果都要显示出原始单位造价、折减的安全比例和由于使用年限进行的价值调整等信息。 2、清算价值分析。 清算价值，指“资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值”，主要包括强制清算价格和有序清算价格，直接衡量了抵押资产的担保能力。《物权法》第一百七十条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。商业银行设定抵押权的一个主要目的就是在借款人发生违约时通过实现的资产清算价值保障自身债权损失的程度，从这个意义上讲，抵押价值应为清算价值。而清算价值评估方法也是金融资产管理公司或商业银行处置不良资产时用到的主要评估方法。但清算价值概念的提出在分析的着入点和评估方法等方面存