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土地一级开发及基础知识 张霄云 河北新业律师事务所主任律师 一、基础知识部分 （一）、土地的所有制形式及供地方式 物权法规定，动产实行占有制度，即动产谁占有就是谁的，比如说我穿的衣服就是我的，动产在自己的控制中就是自己的。但是土地不是谁占有就是谁的。我们作为业主拥有房屋所有权证和土地使用权证，对于土地我们只是拥有使用权。 我国的土地所有权只有两种情况，国家土地所有权（又称全民土地所有权）和农民集体土地所有权。国家的土地属于全民所有，由国务院代表；集体土地属于村农民集体所有，由集体经济组织或村委会管理、经营。这也是为什么村集体土地进行处置时需要经过村民会议三分之二以上的表决的原因，村集体经济组织只是代表人不知真正的权利人，土地是村民的，不是村集体经济组织或村委会的。按照物权法，物应该由物权人自己使用，但是权利人无法使得960万平方公里土地物尽其用，国家的主体做不到。 由于国家和集体单一主体无法使这么大面积的土地利用价值最大化，就需要将土地资源配置给其他的人，来实现土地的价值最大化，也产生了物权法上的用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。用益物权就是对他人的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。 （二）、国有土地的资源配置 国家通过划拨、出让、出租、作价入股或出资、授权经营等方式将土地配置给不同的主体使用，受让人取得的土地使用权。 划拨方式。只有符合划拨用地目录的项目才能使用划拨用地。很多人在做项目时候总是考虑招拍挂的方式，但是有些项目不需要招拍挂，如教育用地、医疗用地、疗养中心等项目可以使用划拨地。在做大型综合项目的时候里面有的项目可以使用划拨地。这就需要大家去查阅划拨用地目录。 实际中，有人咨询：土地证是85年的，上面没有写明出让还是划拨，那么这块地是出让还是划拨？ 其实国家的土地有偿使用制度是从 90年5月15日国务院出台《国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的，在这之前的土地全部是划拨用地，没有出让、出租、作价入股等方式。如果土地证上没有写明出让和年限，那么这块地百分之百是划拨地，特别是90年之前的证，不会是出让地。 紧接其后，邓小平广州、深圳讲话之后，开始了广州、深圳大面积的商品房试点工作，我国才有了商品房，才有了房改房制度，由标准价售房到成本价售房，直至直接取消公房分配。 出让方式。这是大家比较熟悉的，就不再讲解。 出租。这里说的出租不是人们常说的概念，是指政府把土地出租给使用人，是土地的一级市场。就是国家应该出让土地70年的使用权，因使用人资金不足，不出让了，为照顾使用人将70年的出让金分年交清。现实操作中，全国出租的方式很少见，石家庄没有执行这个制度。这和将住宅用地租赁给他人是不同的概念。土地的租赁是土地使用权人获得土地的土地使用权后把土地给他人使用的行为。 可以看出，土地使用权的出租是国家与土地使用者之间，土地租赁是土地使用者相互之间。 作价入股或授权经营。这种方式只有省级以上的投资公司在改制的时候使用。因为大型的企业如石油、石化公司项下的土地资源太大，支付出让金进行改制不可行，采用作价入股或授权经营的方式。这也不同于注册公司的时候，股东将土地使用权作价入股作为股资设立新公司。 （三）、集体土地的资源配置（占用） 应该注意的是，集体土地审批叫占用审批，国有土地的审批叫使用审批，件使用的概念不同。常见的集体土地占用审批：集体建设用地、土地承包经营权。这些都是土地的用益物权，包括乡村企业用地、商业房用地，但都是使用权。很多企业在和村合作开发项目的时候，协议中往往说成使用权，是错误的。 （四）、土地分类 按照土地利用总体规划，土地用途分为三类：农用地、建设用地和未利用地。因此在开发商做项目之前第一关就是要看两个规划，土地利用总体规划、城市总体规划。在城郊接合处或村里做项目，看土地利用总体规划项目地块是否为建设用地；市里面就要看城市总体规划，现在的土地用途是什么，以后的土地用途是什么。如果总体规划中不是建设用地，就要修改规划编制，要报国务院审批、人大审议是非常繁杂的。 在做项目中二环以里土地的大部分为建设用地，除了农科院这样的有一些农用地的，就不需要在看土地利用总体规划，需要看城市总体规划。在二环之外的，村里的项目就要看土地利用总体规划，看是什么用途，是否为建设用地。 对于未利用地，原先未利用地转为建设用地省里面就可以批，所以占用了大量的未利用地。去年开始出台了大量土地新政，未利用地转为建设用地必须纳入用地的指标，需要指标控制。 （五）、土地的一级市场和二级市场 国有土地的一、二级市场与土地的一级开发、二级开发不是一个内涵。 通俗的讲土地一级开发，按照国家规定必须净地出让的要求，进行征地补偿、拆迁安置、土地平整等，使之达到出让“净地”的条件。 二级开发是供地之后，对取得的土地进行的开