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第39卷 第2期 辽宁大学学报(哲学社会科学版) Vo1．39 No．2 2011年 3月 JournalofLiaoningUniversity(Philosop andSocialSciences) Mar．201l 土地财政与房地产价格关系分析及其治理对策 杨志安 庞海帅 (1．辽宁大学经济学院，辽宁沈阳 110136；2．沈阳市高新技术产业开发区国家税务局，辽宁 沈阳 11O179) 摘 要：本文在对我国房地产价格基本走势分析的基础上，通过土地出让收入与地方商品房售价关系模型 的构建与结果检验，指出了土地财政是推动地方房地产价格上涨的重要力量。从合理划分中央和地方政府的事 权、财权，改革土地出让金制度，开征物业税，完善土地收益分配制度，积极防范政府土地融资风险四个方面提 出了治理对策。 关键词：土地财政；房地产价格；治理对策 中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1002—3291(2011)02—0096—06 目前，土地已经成为各地方政府手中可以支 租价比从6．42％降到3．81％，另外 5个典型城市 配的最大经济资源。2010年，在两轮房市调控之 (上海 、深圳、天津 、杭州、青岛)租价 比均呈下降趋 下，全国土地出让成交总价款 2．7万亿元 ，同比增 势。如前所述，租价比如低于4．5％，则说明该地区 长 70．4％；土地 出让金 占地方财政收入 的比例为 的房价存在泡沫，而 2009年 国土部选取的六个样 76．6％，反映了地方政府对土地财政的过度依赖 。 本城市其租价 比均显著低于4．5％，也就是说，北 京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已经出现了 一 、 我国房地产价格基本走势分析 泡沫。参照表 1。 国土部于 2010年 3月 29日公布了 “租价 比” 表 1 近五年样本城市居住物业租价比(％) 指标，该指标是衡量不动产投资收益最为敏感的 判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要 参考。根据公式，一套房子的租价 比=I叶J租价格(一 年1／房价 f不含装修与税费)。如果租价 比低于 4．5％，则说明该地区的房价存在泡沫 ；如果租价 比 高于5．5％，则该住房尚存在升值空间。国土部 目前 以全 国城市地价动态监测系统为基础 ，持续跟踪 京沪深等典型城市各类物业租价 比的变化趋势显 示，近 5年来 由于供需失衡导致销售价格相对租 金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价 比总体 呈下降趋势，其 中住宅物业 自2008年 以来 ，重点 监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾 向。 数据来源：中国城市地价动态监测系统，引用国土资源部相 据统计 ，从 2005年到 2009年，北京居住物业 关文章图表[1] 收稿 日期 ：2010一O1一O4 作者简介：杨志安，男，辽宁绥ee．,k，经济学博士，辽宁大学经济学院教授 、博士生导师。研究方向：财政税收、企业管理。 庞海帅，女，辽宁鞍山人，财政学硕士，沈阳市高新技术产业开发区国家税务局。 第 2期 杨志安，等：土地财政与房地产价格关系分析及其治理对策 97 房地产泡沫的出现，地方政府 “土地财政 ”模 揭示房地产业与地方政府 “土地财政”之间的紧密 式难辞其咎。预算 内靠城市扩张带来的产业税收 联系。 效应，预算外靠土地 出让收入 ，在这种 “地源一房 为了考察土地出让收入对商品房售价的影响 源一税源一财源”的增长模式下，地方政府有足够 的 程度，以商品房售价为因变量，土地出让收人为 自 动力去推动地价上涨和房价飙升。 变量，建立如下模型： 据国家统计局统计，