房地产开发全流程培训讲义PPT.pptx

房地产开发流程培训目录第一部分 房地产基本知识第二部分 房地产开发基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地产开发流程什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？ 房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产业和建筑业的区别 1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产的基本特征 　一、 位置的固定性和不可移动性 ——房地产的区域性 　二、 使用的长期性 ——房地产的周期性　三、 影响因素多样性 ——房地产的风险性　四、 投资大量性 ——房地产的资金密集型特征　五、 保值增值性 ——房地产的投资性 六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）建筑物的分类1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等2、按结构材料分类 木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。目录第一部分 房地产基本知识第二部分 房地产开发基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地产开发流程开发流程房地产开发八大流程 土地投资阶段收尾阶段物业阶段策划阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合 上百个资源单位营销阶段前期阶段施工阶段设计阶段京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策划、规划及概念设计3取得集团立项审批4完成方案设计5完成政府立项6取得建设用地规划许可证7完成施工图设计8取得工程规划许可证9市政供电10完成三通一平11完成施工资源招标12“示范区”开工13取得施工许可证14基础工程开工15“示范区”完工开放16预售许可证17开盘18完成项目施工19完成竣工备案20组织交房21销售完成95%22工程结算完成23项目收尾五证两书一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》 五、《商品房销售(预售)许可证》 “两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证国有土地使用证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文目录第一部分 房地产基本知识第二部分 房地产开发基本流程第三部分 土地取得流程第四部分 房地产开发流程国有土地使用权1. 出让方式2. 划拔方式3. 承租方式（1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权出让流程(1)(2)(3)(4)(5) 公布出让计划确定供地方式编制、确定出让方案地价评估确定出让底价 编制出让文件 发布出让公告(6)(7)(10) 申请及资格审查 招拍挂实施 签订出让合同公布结果 核发《建设用地批准书》交付土地 办理土地登记(9)(8)招 标拍 卖挂 牌协 议土地出让方式招 标 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 招标流程评标小组出让人投标人出让人、投标人确定中标人确定标的及标底投标评标开