汇金国际11年营销总纲.ppt

建发·汇金国际项目10年度总结11年度营销总纲 谨呈：建发房地产集团有限公司 本报告的技术思路 本报告的技术思路 10年项目共销售193套，销售金额1.5亿，销售面积1.7万㎡ 高层剩余总量576套， 11年将全部推售，1#栋将为高层产品的价值标杆 1#栋作为整个产品价值标杆，景观最好，且有最好的户型，去化较快； 3#栋整体价格介于1#和2#栋之间； 别墅32套，尚未对外发售，预计明年上半年推售 本报告的技术思路 10年全年来访客户共2246批，进线量2800条 上门客户：近70%的客户购房以自住为主，河东仍是主要区域来源 河东客户：由主动资源型和三缘性客户构成 自住客户：本项目自住客户为高薪人群、多次置业客户 上门客户以附近路过及亲友介绍为主，短信投放成为最主要的来电认知途径 成交客户：以35-45岁客户为主，其次为30-35岁客户，30岁以下客户主要为家庭“啃老族” 成交客户：客户来源以项目周边区域为主，区域外客户占比较少 客户未成交主要原因为产品定价超出客户心里预期 客户分析小结 本报告的技术思路 2010年度汇金国际营销工作轴 线上：户外、报纸效果较好线下：短信比较有效 户外：作为线上推广的重要手段，10年曾同一时间占据市中心区域8大户外广告牌，主打品牌、产品定位、以及发布重要节点信息 户外广告主要作用在于提高项目市场知名度，拉动客户上门量，但成本也相对较高； 建议：可以取消一些标示性不明显的地段的户外广告牌； 报广：报广投放主打形象结合关键营销节点；建议11年继续走形象报广在关键节点配合 汇金国际的推广对外要保持一致的高端形象，能给客户留下深刻鲜明的印象——长沙市中心豪宅标杆 建议11年报广投放继续坚持与重要营销节点相配合，主打产品核心卖点及释放相关销售信息 网络：通栏广告、软文配合营销节点，论坛持续炒作项目卖点，效果较好，建议11年加强网络推广 网络推广成为时下主流推广手段之一，汇金国际网络推广采取通栏广告、软文炒作配合营销节点发布项目信息，同时论坛炒作项目卖点，持续吸引客户注意的方式； 网络推广带来的上门量平均8批/周，约占上门总量10%，效果较好，建议11年继续加强网络推广。 线上推广：树立市中心豪宅形象，多点齐发，力图传递豪宅形象概念，但产品核心卖点宣传较少 短信：最重要且最有效的线下推广方式，平均每周带来进线60条，上门10批，建议11年加强短信投放，配合营销节点，针对性选择短信投放人群 发送对象选择 根据客户构成选择：市中心高端写字楼、项目周边企事业单位、银行会员、手机高额消费人群等 发送时间选择 侧重周六、周日发送，平均20万/天，重要营销节点前期保持10万/天 发送特殊处理 短信定位：针对竞争项目，如万博汇，发送该项目的进线和出线客户；针对建发之前的项目业主进行短信发送 产品发布会：建发房产城系作品发布会，展示开发商品牌与实力，奠定豪宅产品形象 产品发布会事件营销回顾 背景 建发房产已在长沙开发3个项目； 汇金国际蓄势待发，西山汇景1期在售，2期待售 步骤 第一步：高峰论坛 第二步：晚宴 媒体配合 报纸、网络、电视、短信 别墅样板房：东南亚风格，自然、质朴、原始，热带气息呼之欲出 别墅样板房：地中海风格，稳重、大气、大户人家 推售节奏：10年推售以客户积累情况及工程节点为主线，受竞争项目及政策影响较小 团队解析：激发团队士气，提升团队专业能力 小结 10年总结 本报告的技术思路 10年，房产政策调控频繁，中央政府及部委调控力度空前，政策陆续出尽，步步从紧。 土地市场：10年长沙土地市场成交趋势呈波浪式，平均月成交面积26万㎡，供需较均衡 预售：10年各月长沙商品房预售面积整体呈上升趋势，最高峰出现在“金九银十” 10年长沙市商品房预售面积整体呈上升趋势； 年初商品房预售面积急剧下降，3月份为波谷，仅30.4万㎡，高峰期出现在“金九银十”两个月，最高达到162.73㎡； 成交分析：10年各月商品房成交面积呈波动趋势，成交价格持续小幅上升，11月成交价格达到5558元/㎡ 10年长沙商品房月均成交面积145万㎡，成交最高峰出现在10月，达到181万㎡； 10年各月长沙商品房成交均价一路小幅攀升，从年初的5100元/㎡涨到11月5558元/㎡； 市场预测关键词：GDP长沙各季度GDP突破千亿，长沙经济持续向上发展 长沙GDP总量在12个省会城市中名列前矛，在中部六省会中居第二，增幅居第四 长沙房价在12省会城市中倒数第三，在中部六省会中居末位，涨幅倒数第二 长沙市历年商品房价格持续稳步增长 市场小结 本报告的技术思路 汇金国际位居市中心，紧邻芙蓉路，地铁口岸，周边配套成熟完善，定位央居豪宅标杆 项目居市中心侯家塘南，芙蓉路边，周边配套成熟