[经济学]资产评估参考资料2011第4章.docVIP

第四章房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 （一）房地产的概念 狭义的房地产是指土地、永久性建筑物及其附属物，是房产和地产构成的综合体。广义的房地产还包括相关权利。 房地产是一种统称，即房产或地产，所以，在房地产评估中，评估对象有三种：土地、建筑物和房地合一。 （二）房地产的特性: 1、位置固定性 世上没有完全相同的两宗房地产。自然地理区位固定不变，但经济地理区位和交通地理区位是会变化的。 2、数量有限性 土地是稀缺的，房地产开发数量受土地限制。 3、用途多样性 4、供求区域性 位置的固定性决定了房地产供求的区域性特点，地方不同，房地产供求状况不同，从而使价格不同。 5、长期使用性 土地使用年限规定。 6、大量投资性，当前我国房地产行业负债率在70%以上。 7、保值与增值性 城市越发展，土地越稀缺，价值就越高，从而导致房地产价值长远来看呈上升趋势。 8、投资风险性 位置固定，生产周期长，受自然灾害、战争、社会动荡、国家政策等政治、经济、社会等因素的影响。 9、难以变现性 流动性差，也是投资风险性的一个表现。 10、外部影响性 房地产与附近环境相互影响。 11、使用限制性 受城市规划、土地规划、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等的影响，政府也可能征用单位或个人的房地产。 二、房地产评估原则 房地产市场是一个不完全竞争市场，即不充分市场，受许多个别因素的影响。 房地产评估的三个重要原则： 1、合法原则 合法取得、合法使用、合法处分。 （1）土地合法权属证明有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。房屋合法权属证明有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。 土地他项权利包括：包括地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权和租赁权等。目前中国实行土地公有制，土地他项权利的种类不多，但随着土地使用制度改革，已逐步派生出各种各样的他项权利。①抵押权。经有偿出让的土地使用权可以用来抵押。抵押开始，抵押权人即取得土地使用权的抵押权，这个抵押权必须经土地登记机关加以确认。抵押终止，抵押权即告消灭。抵押人破产的，抵押权人可以从土地使用权拍卖转让收益中得到补偿。②租赁权。经出让的土地使用权可以出租，承租人对所承租的土地有租赁权，这是中国的一种较为特殊的土地他项权利。租赁权经土地登记可以保护土地承租人在租期内对土地的合法使用。③地役权。中国《民法通则》对相邻用地的通行、排水等权利相邻关系的形式作了规定。这种在他人土地通行、排水的权利称为地役权。相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对土地所有权和使用权进行限制，所以不需要再作为土地他项权利予以确认。但将邻里之间的通行权、排水权等进行权利登记，可以更好地保护土地产权各有关方面的合法权益。④耕作权。指按照规定或约定，在已经明确了土地使用权的土地上，在不妨碍土地使用人的土地使用权的条件下，种植农作物，在大型靶场、试验场内有限制地种植树木和农作物等。设置这种他项权利，主要是从合理利用土地的原则出发的。耕作权一般都长期地依附于土地使用权，取消这种他项权利时，还要给耕作权人以适当补偿。⑤借用权。通过借用而使用别人的土地，可以认为借用人具有借用权。这是中国特殊历史条件下产生的一种他项权利形式。20世纪50年代-60年代，通过借用协议使用土地的相当多，且一般协议内容简单，有的有期限，有的没有期限，有的写明不作某用途时即退还等等。这些问题，往往通过补签协议，增加限制条件继续借用，对借用方加以权利上的明确，有利于土地使用的稳定。⑥空中权和地下权。主要是针对地表土地使用权而言的。空中权如桥梁、渡槽、架空电线、空中楼阁（水中、地面以柱角支撑的亭台、房屋）等。地下权如地下隧道、地下商场等。空中权与地下权的成立是以地表土地使用权已经确定且与空中、地下权利主体不一致为条件的。 房屋他项权主要包括房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，主要是典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。①所谓典权：是指房屋所有权拥有者将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3 年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。②抵押权：是在不转移房屋所有权的前提下，将标的物的权利置于他人控制之下，为担保的一种方式。抵押人仍享有标的物使用与收益的权利，但无权处置。抵押权人也不可以随意处置抵押物。③租赁权：是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。 （2）房地产的使用和处置都必须符合土地利用总体规划、城市规划、《土地管理