深圳写字楼及底商市场调研报告.ppt

深圳写字楼及底商市场调研报告 房地产 营销策划部 报告内容 深圳写字楼市场研究 写字楼市场概述 供求走势分析 租金走势分析 客户分析 市场展望 高新区市场现状及发展分析 项目跟踪 深圳写字楼底商市场研究 车公庙片区 中心区片区 罗湖蔡屋围片区 科技园片区 写字楼底商市场总结 写字楼市场概况 深圳甲级写字楼租金连续两个季度攀升，市场对高端写字楼的租赁需求复苏 随着租金连续两个季度、售价连续三个季度出现增长，深圳甲级写字楼市场在2009年第四季度表现理想。尽管南山中心区有近63,000平方米的新增供应，需求的持续活跃确保了全市平均空置率向下走低。 写字楼市场复苏快于预期，需求受一系列利好因素所引导。在全球经济疲软的环境下，政府的刺激经济政策以及宽松的银行信贷使得国内经济持续改善。事实上，中国经济依然快速增长使其成为吸引外资流入的重点国家之一。而10月23日创业板在深上市，使得深圳成为聚集金融企业的平台。 持续改善的市场环境和优惠的租金（高峰至低谷相差26%），使得更多的企业具备了扩大办公空间的能力。鉴于租户扩租意愿提升，使业主租金叫价有所上调。 市场总体供求走势 纵观历年来深圳写字楼市场的变化，总体来说，供需状况保持平衡，年平均供应量及市场消化量均在30万平方米左右。 2009年全市新增供应量约为44万平方米，销售量约为34.7万平方米。新增高品质写字楼的供应增加了市场的消化压力，但同时也刺激了一段时间以来被抑制的潜在市场需求。 从09年市场的消化情况看，卓越世纪中心3和4号楼、NEO企业大道B栋和C栋、中央西谷大厦、时代科技大厦、荣超中心等项目市场表现均较为良好。 甲级写字楼供求走势 由于市场的强劲需求吸收了大量的新增供应，2009年第四季度全市甲级写字楼平均空置率轻微下调，环比下跌0. 5个百分点至11.1%，福田区2009年第二季度入伙的写字楼，截至年底入住率均超过80%。 市场租金走势 截止2010年第一季度，全市甲级写字楼平均租金较上季度末继续上升1.4%，达到每平方米126.9元。 市场客户情况 2009年以来，国内金融类企业对深圳写字楼市场起着不可或缺的关键性作用。受惠于宽松的金融政策和市场环境，资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩张市场份额，成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源，并成为支撑市场的主体。内资金融机构的大面积扩张导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升，拉高了高端物业的租金水平。 而先前在金融危机中因受到外部拖累而保持谨慎发展的策略的外资机构在2009年末也有所转变，特别是金融类、科技类外资企业逐渐活跃，如摩根士丹利在09年第四季度租用了嘉里建设广场1,600平方米的办公面积，但对成本控制较为严格的大型外资企业则继续维持观望的态度。 此外，大面积客户成交也是2009年写字楼市场的明显特征之一，反映出大型企业在经济复苏过程中扩张能力明显较强，如时代科技大厦、港中旅大厦、荣超中心等项目，成交多为大面积租赁客户，部分需求面积超过1万平方米。 综上可见，基金、证券类金融机构及高科技企业表现相对活跃，除了加速成交，还积极寻找市场可租赁物业。预计2010年第二季度其中的大部分企业有望促成交易，如位于中心西区的东海国际中心预租进展顺利，多家金融、证券及银行表现积极，令多年来缺乏甲级物业供应的中心西区成为市场关注的热点。 整体写字楼市场展望 伴随着供应和需求的同步增长以及过去两个季度的好转信号，2010年深圳甲级写字楼市场将持续回暖。 新增供应将在2010年达到新高，超过2007年430,000平方米的峰值，是2009年新增总量的三倍多。7个项目将在2010年相继入市，带来总量680,000平方米的新增供应且全部集中在福田区。其中NEO企业大道（93,000平方米）、卓越世纪中心（210,000平方米）、东海国际中心（112,000平方米）和大中华国际金融中心（45,000平方米）将成为四大主体供应项目。 随着经济环境持续好转、创业板在深圳上市以及中央确保2010年继续实行宽松的信贷政策和积极的财政政策，甲级写字楼市场租赁需求预计将继续增加。中信证券总部、阿里巴巴南方总部等相继落户深圳，是深圳成为企业扩张全国市场的重要基地之一。 未来的市场在很大程度上取决于需求的增长情况以及对于巨量供应的吸纳速度。2010年全年新增供应相当于2009年底总存量的30%，预期将对2010年全市空置率造成短期的上行压力。与此同时，租金的连续上涨趋势未来将趋于平稳。 高新区写字楼市场总体状况 受金融危机的影响，高新区写字楼租金自08年开始出现小幅下滑。目前各区的租金水平情况分别为： 南区整体租金介于70－90元/平方米·月，整体空置