深圳皇御苑0051地块定位报告.ppt

思路决定出路 从纽约中央公园的一只蝴蝶开始 这里是城区的中央 深圳中心区将建国内首座地下火车站 皇岗福田口岸拟自动连廊连通 仅有中央就够了吗 最大挖掘土地的价值 148公顷中心公园 中央公园：生态的、都市的、财富的符号与表征? 地块的核心价值: 城市中央 中央公园 E类：SOHO族 主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本地工作为主。 购买目的：个人办公居家空间。 购买要求：市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供一定商务服务。 以上客户都是购买后自用的客户，他们共同的需求是： 1）综合使用成本较低，尤其相对片区内租用酒店价格； 2）交通要求便利，邻近办公区域； 3）物业相关配套、管理到位。 结合本项目，在自用客户中主力购买群将是： 经常往返深圳的商务人士 中心区企业高级白领（甚至更高级别人士） 其余客户由于价格、逗留时间将会选择租用或档次一般的物业。 根据中原对投资总额90万—150万元的高档公寓物业（世金汉宫、金中环）所作的客户调查，客户群体发生相应变化。 投资客户： 长期投资客户（追求稳定收益）数量大幅上升。 短期（投机型、炒楼型）投资客户数量减少； 特别是地产新政后，对短期炒楼客户的打击加剧。 自住客户： 商务人士较大幅度增长，估计每年以5-8万人的速度增长 说明了高档公寓物业的客户素质整体提升，更加追求产品的品质感、舒适性能物 业管理素质，希望通过有效物业维护，保证长期稳定、逐步上升的租金水平。 他们属于加速度上升时期。 他们是城市精英，属于知识经济中的佼佼者。 他们是自信的，受到高等教育，对多元文化的容纳能力强。 他们有个性，他们是高质产品的追求者，但决不为哗众取宠而消费。 他们购买高档商品主要为凸显个人风格，小部分才是显示身份的心理。 他们认为消费是一门艺术；品质是基础，品味是关键。 他们向往自由自在的生活，渴望得到自我解脱与宣泄的空间。 他们具有较强的经济基础，追求崇尚自然、移情山水的休闲生活方式。代表了现代社 会“有钱、有闲” 特权阶层的基本生活形态，具有一定的专属性与排它性。 他们面对财富有取有舍，享受财富与赢得财富并驾齐驱。 他们认为财富只是一个数字，创造财富比拥有财富更有乐趣。 . 深圳地心 城市中轴 中央公园 公园景观 城市中央 生态国际公寓 最新由法国设计师Jean Nouvel‘s设计的100 11th Avenue近日解开面纱,这座位于曼哈顿西 郊的23层公寓大楼将由近1700块不同形状颜色的玻璃以各种倾斜角度布置其外墙,从室外给人以强烈的 视觉效果. 引进知名的物业管理公 酒店公寓的升值与保值与物业管理好坏有非常大的 关系，引进知名品牌物管公司可以提升项目价值 定价原则 市场比较法定价 附件： 整体市场·供应量 整体市场·成交量 整体市场·新增供求比 整体市场·市场消化量 整体市场·成交价格 福田区·二级市场/成交量 福田区·二级市场/新增供求比 福田区·二级市场/市场消化量 福田区·二级市场/成交均价 住宅市场·三级市场/福田区成交量 住宅市场·三级市场/福田片区成交量 福田区市场小结： 酒店式公寓的客户特征 酒店式公寓个案——置地逸轩 深圳近年酒店式公寓一览 福田区近年酒店式公寓一览 酒店式公寓溢价能力更高 外销市场以港销为主 2007上半年港人深圳置业政策环境分析 2007年上半年深圳外销市场供应分析 2007年上半年深圳外销市场供应分析 外销一手物业分析 楼市政策 限外令出台前港人深圳置业调查 深圳“限外令”影响分析 北京/上海限外令影响借鉴 展望未来外销市场 内容回顾 罗湖和福田仍然是酒店式公寓的主要供应区域。 福田区05年是CBD公寓推出较为集中的一年，供应量略大于罗湖。 从酒店式公寓的分布来看，渐渐向罗湖口岸、皇岗口岸、蔡屋围金融圈、深圳CBD商务圈、华强北商务圈等较为优越的地段集中。而这些地段恰恰也是商住公寓、写字楼租赁最为活跃的区域。 酒店公寓的市场分布 此类客户购买力强，尤其是香港来深投资客户群体构成有所改变，增加了此类客户的购买力。 选择地段好、档次高的物业，购后放租。谋求回报. 本地长线投资客 香港长线投资客 投资 由于公寓综合使用成本较低，尤其相对片区内租用酒店价格，公寓的价格对于高端客户具有较大吸引力； 购买要求：交通要求便利，邻近办公区域；物业相关配套、管理到位。 经常往返深圳的商务人士 企业高级白领 企业购买用于接待等 生意人 SOHO族…… 自住 需求特征 客户群体 位于罗湖春风路佳宁娜广场东侧 34层总